Imóveis: Cautela afetou o mercado de terrenos, mas negociações não pararam

As incorporadoras com atuação nos segmentos de imóveis de médio e alto padrões estão mais seletivas na compra de terrenos desde o último trimestre do ano passado. Mas elas têm mantido negociações com proprietários e fechado negócios quando consideram que se trata de uma boa oportunidade, independentemente do cenário político e econômico. Há mais cautela e o número de aquisições diminuiu, mas o mercado na cidade de São Paulo não parou.

Empresas de maior porte já têm estoque de terrenos suficientes para os lançamentos previstos para este ano e buscam áreas para projetos a serem apresentados em 2024. Incorporadoras de pequeno e médio porte, por sua vez, ainda precisam se abastecer para 2023 da principal matéria-prima imobiliária.

Cenário de incorporadoras

A SKR Construtora e Incorporadora tem algumas áreas em negociação e estima fechar a compra de um terreno em Higienópolis, na capital paulista, neste trimestre, para lançar empreendimento no próximo ano, segundo o diretor de negócios e ativos, Rubens Czeresnia Taragona.

Em novembro, a Even (EVEN3) concluiu a compra de um terreno nas proximidades da avenida República do Líbano, por R$ 190 milhões, em operação intermediada pela Eixo Inteligência Imobiliária, que atua na formação de áreas para incorporadoras.

A Benx está mais seletiva nas aquisições, mas comprou, na última semana de dezembro, dois terrenos – um voltado para o um projeto de altíssimo padrão e outro para a baixa renda –, segundo o diretor-geral, Luciano Amaral.

Áreas com maior demanda para esses imóveis

No mercado paulistano, os bairros com terrenos mais demandados são Jardins, Vila Mariana, Itaim Bibi, Moema, Pinheiros e Perdizes (nas proximidades da PUC de São Paulo).

Segundo a sócia e diretora de novos negócios da Eixo, Cássia Castro, existe disposição das empresas para bater o martelo de compra desde que os terrenos tenham determinadas características como ausência de restrições e de problemas jurídicos, localização em bairros consolidados e “preço certo”. Regiões muito ofertadas, como o Brooklin, não estão no radar das incorporadoras, diz.

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Há mais disposição das empresas para fazer concessões nas negociações de preços de áreas situadas nas Zonas Eixos de Estruturação da Transformação Urbana (ZEUs), onde a área construída pode ser de até quatro vezes o terreno. Já nas Zonas de Centralidade (ZCs) e nas Zonas Mistas (ZMs), onde o coeficiente de produção é menor, incorporadoras se mostram menos flexíveis.

Mercado de terrenos paulistano

Nos últimos anos, o mercado paulistano de terrenos esteve bastante aquecido, refletindo a percepção de continuidade do ritmo de lançamentos. Desde outubro, porém, a forte diminuição do volume de projetos apresentados teve impacto no ritmo de negócios de áreas.

O sócio da empresa representante de incorporadoras nas aquisições de terrenos, Arquimóvel, Ronny Lopes, comenta que há desencontros entre as expectativas de preços dos proprietários de áreas e os valores que as empresas de construção civil consideram valer a pena pagar em um cenário ainda turbulento, sem clareza suficiente para projetar os preços das unidades a serem lançadas.

A Mitre Realty (MTRE3), por exemplo, segue cautelosa e avalia que há muita incerteza no ambiente para fechar a compra de terrenos neste momento.

Enquanto na Cury (CURY3), a área de novos negócios continua ativa na prospecção de terrenos para as faixas mais altas do programa habitacional do governo federal, que voltou a se chamar Minha Casa Minha Vida, e para o segmento de renda logo acima do popular. Com a melhora das perspectivas para o programa, a incorporadora retomou a busca de áreas também para as faixas de menor renda do Minha Casa Minha Vida.

*Rogério Santos é um dos fundadores da UBlink