Imóveis compactos para investir: Há excesso de oferta em São Paulo? Como fica a rentabilidade?

Nos últimos anos, a compra de imóveis residenciais para investimento se concentrou nos chamados compactos na cidade de São Paulo. Mesmo que os lançamentos dessas unidades tivessem, muitas vezes, preço por metro quadrado superior aos de moradias maiores, o valor total do imóvel era mais compatível com a capacidade de compra de parte dos interessados na aquisição de uma propriedade – renda suficiente e crédito aprovado.

Desde 2023, uma leva expressiva dos empreendimentos com unidades compactas está ficando pronta, testando se há demanda suficiente para tudo o que vem sendo produzido nesse modelo.

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Imóveis compactos para investir: Curta temporada ou contrato tradicional?

A aposta na compra de compactos para locação abrange tanto o aluguel tradicional – com contrato de 30 meses – quanto o de curta duração, conhecido como “short stay”.

A locação de curta temporada atende, por exemplo, às necessidades de pessoas que não moram na capital paulista, mas passam um período na cidade para a realização de tratamento médico ou para turismo de lazer ou de negócios.

“Como as diárias de hotel subiram muito, alugar um imóvel por duas semanas possibilita obter quase o mesmo valor mensal de um aluguel tradicional”, diz um analista que pediu para não ser identificado. No seu entendimento, não existe excesso de oferta de compactos em São Paulo e, portanto, não deve haver queda acentuada de preços.

No modelo de locação tradicional, os compactos têm como potenciais locatários pessoas solteiras, casais sem filhos e quem pretende morar perto do trabalho ou da faculdade e pode pagar por esse conforto. “As famílias estão menores, assim como o número de pessoas por imóvel. E a geração millennial não faz questão de cozinhar nem de lavar roupa em casa”, destaca Cyro Naufel, diretor institucional do grupo Lopes.

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Segundo Naufel, os estúdios situados nas proximidades de metrô e que fazem parte de empreendimentos com wifi, coworking, lavanderia, área de lazer e serviços “pay-per-use” têm ocupação superior à dos compactos sem essas características. “A tendência é que os estúdios bem localizados tenham mais liquidez e, eventualmente, ganho de preço.”

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Para o executivo da Lopes, nas regiões com excesso de disponibilidade da tipologia, a oferta irá se equacionar em um ou dois anos.

Imóveis compactos para investir: Quando oferta e demanda vão se equilibrar?

Na avaliação de Alberto Ajzental, professor de economia da Fundação Getulio Vargas (FGV), há muita oferta de compactos em algumas regiões próximas a estações da Linha 4–Amarela do Metrô de São Paulo: no Centro, na Consolação e no Butantã. “Serão necessários de dois a três anos para absorver essa oferta”, diz Ajzental.

O professor da FGV acrescenta que a disponibilidade de residenciais compactos para locação dificulta a valorização de preços no curto prazo. “Há risco de o produto ficar vazio, e o dono precisar pagar condomínio e IPTU [Imposto Predial e Territorial Urbano]”, afirma Ajzental.

Para Lucas Araújo, diretor de marketing e inteligência de mercado da Trisul, a sobreoferta se limita a algumas áreas de São Paulo. “O entorno da estação Brooklin possui uma das maiores ofertas de compactos em um raio de apenas 300 metros. Outro local é a proximidade do metrô Butantã, onde mesmo com a USP [Universidade de São Paulo] e a proximidade da Marginal Pinheiros, a oferta de compactos foi muito grande. Por outro lado, há oportunidades em locais muito bons com pouca oferta, como na Bela Vista e nas proximidades da Avenida Paulista”, diz o executivo da Trisul.

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Nos últimos anos, a inclusão de estúdios nos projetos residenciais cresceu devido aos estímulos do Plano Diretor Estratégico (PDE) e da Lei de Zoneamento de São Paulo. Havia limitação de uma vaga de garagem por unidade nos empreendimentos dos chamados eixos estruturantes – proximidades de estações de metrôs e trens, e de corredores de ônibus.

Incorporadoras passaram a lançar mão da estratégia de incluir, em projetos, estúdios sem garagem para oferecer mais de uma vaga aos proprietários de apartamentos maiores do mesmo condomínio.

Outra vantagem dos estúdios – conhecidos como NRs (unidades não residenciais) – era a de não serem contabilizados como área construída, o que permitia melhor aproveitamento do terreno.

Com a revisão do Plano Diretor, em meados do ano passado, e da Lei de Zoneamento, recentemente, deixou de haver estímulos adicionais para a produção desse tipo de unidade, o que deve significar menor participação de estúdios nos lançamentos daqui para frente. Nas novas regras, a cada 60 metros quadrados de área privativa se pode ter uma vaga de garagem.

Imóveis compactos: Tendências para os investidores

A mudança vai significar menos estúdios nos novos empreendimentos. A tendência, de acordo com Naufel, é que projetos com compactos se concentrem onde o modelo é “realmente atrativo”, contribuindo para alterar a atual relação entre oferta e demanda dessas unidades.

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“A oferta de estúdios vai cair”, afirma Bruno Mendonça, analista de mercado imobiliário do Bradesco BBI. Ele acrescenta que já esteve “mais preocupado” com o risco de excesso de disponibilidade desse tipo de imóvel.

O mercado residencial para locação tem atraído também a atenção de investidores profissionais, como fundos que optam por comprar um prédio inteiro para a obtenção de renda por meio de locação. Quem decide adquirir um imóvel para alugar precisa levar em conta esse tipo de concorrente profissional, que está crescendo.

“Na SKR, acreditamos no alto padrão, com unidades de diferentes tipologias, hospitalidade, inovação, convivência e localização privilegiada. Prova disso é que temos três empreendimentos no formato ‘multi family total rental’, uma tendência global, que tem ganhado espaço no Brasil, com a perspectiva de consolidação nos próximos anos”, afirma Pedro Marolla, diretor financeiro da SKR.

Esses projetos – com unidades que vão de compactos a apartamentos grandes – são uma parceria da SKR com a gestora imobiliária americana Greystar e o fundo canadense CPPIB.

Veja todas as reportagens desta série especial sobre imóveis para investir:

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• Fundos imobiliários (FIIs) X Imóveis para investir: Quando os FIIs são mais vantajosos?

• Imóveis compactos para investir: Há excesso de oferta em São Paulo? Como fica a rentabilidade?

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