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Imóveis residenciais: É hora de investir na compra para locação ou revenda?

29 fev 2024, 15:33 - atualizado em 29 fev 2024, 15:33
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Com o ciclo de redução de juros, os imóveis tendem a se valorizar no prazo de 12 a 18 meses (Imagem: Pixabay/ OleksandrPidvalnyi)

Considerando-se que a queda da taxa básica de juros ainda não começou a se refletir nos custos do crédito imobiliário, está na hora de comprar imóveis para investir ou é melhor esperar mais um pouco? Isso depende de alguns fatores, como encontrar uma boa oportunidade de aquisição ou possuir pelo menos parte dos recursos necessários para a compra.

Por não ser um bem de consumo padronizado, o imóvel tem variações de preço em função do endereço – incluindo o andar em que se encontra no mesmo prédio –, das condições de conservação, dos custos e da disponibilidade de financiamento pelas instituições financeiras, em cada momento, e das regras urbanísticas para a construção na região.

“Se a pessoa não tem pressa para fazer a aquisição, pode buscar oportunidades pontuais, pois haverá muita entrega de empreendimentos, neste ano, e incorporadoras costumam ter a política de não carregar muito estoque”, diz o analista de mercado imobiliário do Bradesco BBI, Bruno Mendonça.

Imóveis para investir: segundo semestre terá mais concorrência de vendedores

Para quem tem o capital, o preço do imóvel importa mais do que a taxa de juros, segundo Lucas Gerez, economista do DataZap. Encontrando um bom negócio, acrescenta Gerez, vale fechá-lo, com o cuidado de avaliar se as características físicas da propriedade e a localização atendem às necessidades de longo prazo de quem compra.

No mercado, há perspectiva de que o crédito habitacional possa ficar mais barato quando a Selic cair para um dígito, elevando o número de pessoas aptas a contratar o financiamento. Por outro lado, esse movimento aumenta a demanda por imóveis e tende a resultar em alta dos valores das unidades.

“Quem deixar para adquirir um imóvel no segundo semestre pode concorrer com mais gente”, diz o economista do DataZap. Outro risco de comprar a propriedade daqui a alguns meses, segundo Mendonça, do Bradesco BBI, é perder o ganho com a valorização do preço do imóvel decorrente da diminuição do custo do crédito.

E há a possibilidade de quem contratar um financiamento agora migrar, futuramente, para uma linha de crédito mais em conta.

À medida que o afrouxamento da política monetária ocorrer, deve haver o retorno de investidores com alocação de recursos na área imobiliária, de acordo com o diretor geral da gestora Paladin Realty Partners no Brasil, Ricardo Raoul.

“Em um momento de tendência de queda da taxa de juros, em que a alocação em renda fixa se torna, aos poucos, menos atrativa, o imóvel ganha, cada vez mais, participação como investimento”, afirma o diretor de marketing e inteligência de mercado da Trisul, Lucas Araújo.

Imóveis para locação ou revenda: prós e contras

Quando se leva em conta que o custo de reposição dos bens de raiz está mais alto em relação ao estoque existente – incluindo gastos com terreno, materiais de construção e mão de obra –, não há motivos para se esperar queda de preços das propriedades no longo prazo.

Com o ciclo de redução de juros, as propriedades tendem a se valorizar no prazo de 12 a 18 meses, segundo Bruno Greve, sócio e diretor de Real Estate Private Equity da gestora HSI.

A compra de um imóvel, destaca Cyro Naufel, diretor institucional do grupo Lopes, é a aplicação mais conservadora e segura que uma pessoa pode fazer. “Trata-se de um importante ativo para fazer parte da carteira de investimentos, que deve ser diversificada”, afirma. O aporte em propriedades, de acordo com o executivo do grupo Lopes, deve mirar o médio e o longo prazos.

Para Alberto Ajzental, professor de economia da Fundação Getulio Vargas (FGV), porém, levando-se em conta a rentabilidade e a liquidez baixas, a aposta em imóveis para locação não se justifica.

“Há retornos maiores com renda fixa e emprestando para o governo”, compara Ajzental, acrescentando que existe perspectiva de valorização da propriedade, mas também pode haver depreciação do bem. Segundo o professor da FGV, o investimento em imóveis é “heterogêneo” e “precisa ser avaliado por produto”.

A decisão de adquirir um imóvel para locação precisa considerar uma avaliação da possibilidade futura de desinvestimento. “Se a pessoa tiver fôlego e paciência [para carregar o ativo], a chance de perda de capital é muito baixa”, afirma Mendonça, do Bradesco BBI. Isso desde que quem faz essa aposta não tenha necessidade de liquidez, no curto prazo, a ponto de precisar dar descontos para obter os recursos da venda com mais rapidez.

A aquisição de um imóvel na planta com a expectativa de vendê-lo, com ganhos, no recebimento das chaves, por exemplo, pode enfrentar o obstáculo da concorrência com outros proprietários de imóveis do mesmo empreendimento por compradores ou um momento de “stress de mercado”.

É importante, segundo Mendonça, ter a visão de um prazo maior para o investimento e tentar “comprar o imóvel pelo preço certo” para evitar ter de contar com determinada valorização para a venda. “O preço de compra você controla, o de saída, não”, diz o analista do Bradesco BBI.

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Na contratação de um crédito habitacional, a aquisição de um imóvel novo demanda menos recursos imediatos do que a de uma unidade usada. Os bancos que operam o dinheiro da poupança financiam até 70% ou 80% do valor do imóvel. Ou seja, quando a unidade está pronta, o comprador precisa ter, no ato da aquisição, pelo menos 20% ou 30% do total.

Se a unidade está na planta, a entrada é paga à incorporadora responsável pelo empreendimento durante dois anos e não de uma vez só, como ocorre no mercado secundário ou de imóveis usados.

Por outro lado, casas e apartamentos novos são mais caros do que os usados com tamanhos e localizações semelhantes. Há quem fale da diferença de preços de cerca de 30%, mas o presidente o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, diz que qualquer estimativa é imprecisa, porque as variações entre projetos atuais e antigos são muito grandes, inclusive em relação às técnicas construtivas e aos materiais utilizados.

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Jornalista especializada na cobertura de mercado imobiliário. Formada pela Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG), ao longo de mais de 20 anos de carreira, passou pelas redações do Valor Econômico, da Agência Estado e da Gazeta Mercantil, entre outros veículos de comunicação, e respondeu pela área de conteúdo da startup UBlink. Atualmente, colabora como freelancer para diversas publicações, como o Money Times.
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