Imposto de até 44% para locador: a mudança que pode encarecer o aluguel por temporada

Imóveis (Imagem: Pixabay/@joelfotos)

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A cidade de São Paulo se consolidou como um dos principais mercados de aluguel por temporada do país, impulsionado por empreendimentos pensados especificamente para quem compra imóveis com foco em locações de curta duração, via Airbnb e plataformas semelhantes. Esse modelo, porém, começa a enfrentar um novo desafio: o impacto direto da regulamentação da reforma tributária.

A principal mudança está no enquadramento da atividade. A locação por temporada deixa de ser vista apenas como renda imobiliária e passa a ser classificada como atividade econômica organizada, com características semelhantes às da prestação de serviços.

Pela nova regra, contratos com prazo inferior a 90 dias passam a ser tratados como serviço de hospedagem, em linha com hotéis e pousadas.

Esse enquadramento faz com que o setor entre no escopo da Lei Complementar nº 214/2025, ficando sujeito aos novos tributos sobre o consumo. A partir de agora, passam a incidir o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), calculados sobre o faturamento da operação, e não sobre o lucro.

Na prática, a atividade passa a recolher dois novos impostos, ainda que com um abatimento parcial. A legislação prevê um redutor de 40% sobre a alíquota padrão do IBS e da CBS. Mesmo assim, a cobrança permanece e incide diretamente sobre a receita, independentemente de o proprietário ter resultado positivo ou negativo.

O que muda no aluguel de curta duração?

O novo modelo tributário altera de forma significativa o cenário, sobretudo para pessoas físicas. Antes da reforma, a tributação se concentrava quase exclusivamente no Imposto de Renda, com alíquota máxima de 27,5%, sem impostos sobre consumo e sem exigência de emissão de notas fiscais.

Com a mudança, além do IR, entram em cena o IBS e a CBS, o que pode elevar de maneira expressiva a carga total. Em um aluguel mensal de R$ 10 mil, a soma dos tributos pode se aproximar de 44% do valor recebido pelo proprietário.

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Já para quem opera por meio de pessoa jurídica no regime de lucro presumido, a tributação tende a ser menor, em torno de 27%, podendo cair ainda mais conforme o aproveitamento de créditos fiscais.

Cabe destacar que os contratos tradicionais de locação residencial não são alcançados por esse novo modelo de tributação.