Ibovespa Imposto de até 44% para locador: a mudança que pode encarecer o aluguel por temporada
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A cidade de São Paulo se consolidou como um dos principais mercados de aluguel por temporada do país, impulsionado por empreendimentos pensados especificamente para quem compra imóveis com foco em locações de curta duração, via Airbnb e plataformas semelhantes. Esse modelo, porém, começa a enfrentar um novo desafio: o impacto direto da regulamentação da reforma tributária.
A principal mudança está no enquadramento da atividade. A locação por temporada deixa de ser vista apenas como renda imobiliária e passa a ser classificada como atividade econômica organizada, com características semelhantes às da prestação de serviços.
Pela nova regra, contratos com prazo inferior a 90 dias passam a ser tratados como serviço de hospedagem, em linha com hotéis e pousadas.
Esse enquadramento faz com que o setor entre no escopo da Lei Complementar nº 214/2025, ficando sujeito aos novos tributos sobre o consumo. A partir de agora, passam a incidir o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), calculados sobre o faturamento da operação, e não sobre o lucro.
Na prática, a atividade passa a recolher dois novos impostos, ainda que com um abatimento parcial. A legislação prevê um redutor de 40% sobre a alíquota padrão do IBS e da CBS. Mesmo assim, a cobrança permanece e incide diretamente sobre a receita, independentemente de o proprietário ter resultado positivo ou negativo.
O que muda no aluguel de curta duração?
Na prática, a atividade passa a recolher dois novos tributos, ainda que com um desconto parcial. A alíquota cheia do IBS e da CBS não é aplicada integralmente: a legislação prevê um redutor de 40%. Mesmo assim, a tributação continua existindo e incide sobre a receita da operação, independentemente de haver lucro ou prejuízo.
No entanto, pelas regras aprovadas, a locação por temporada — em contratos de até 90 dias — só pode ser equiparada à hotelaria quando o locador for contribuinte regular do IBS e da CBS. No caso de pessoas físicas, isso só ocorre se dois critérios forem atendidos simultaneamente: possuir mais de três imóveis alugados e ter receita anual com aluguéis superior a R$ 240 mil, valor que será corrigido anualmente pelo IPCA.
Quem não se enquadrar nesses critérios continuará sujeito apenas ao Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), sem a incidência dos novos tributos sobre o consumo. Segundo a Receita, a regra foi desenhada justamente para evitar a tributação de pequenos proprietários e reduzir o risco de cobranças indevidas.
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