Investir antes dos cortes na Selic traz mais retorno, diz XP; é hora de comprar?

Estudo da XP mostra que investir em FIIs antes dos cortes na Selic gera retornos maiores (Imagem: Canva/Getty Images)

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Já é sabido que reduções na Selic impulsionam a renda variável e, por tabela, os fundos imobiliários. E o contrário também é verdadeiro: altas nas taxas acabam desestimulando o setor.

Isso ocorre porque a estratégia mais comum entre investidores é aplicar recursos em renda fixa durante períodos de juros elevados e migrar para FIIs no início do ciclo de cortes, em busca de maior retorno.

Nesse contexto, a XP Investimentos realizou uma análise para ver se essa abordagem realmente funciona, considerando os três últimos ciclos de queda da Selic.

O estudo comparou o desempenho de quem já estava posicionado antes do primeiro corte com o de quem entrou apenas após o início do movimento.

A melhor janela: até um ano antes

De acordo com a corretora, investir em fundos imobiliários entre quatro e 12 meses antes do primeiro corte se mostrou a estratégia mais eficiente, com ganhos médios entre CDI +6% e CDI +8,8% ao ano.

A título de comparação, quem migrou para os FIIs apenas após o início das reduções na Selic obteve resultados significativamente inferiores, entre CDI +2,8% ao ano e 100% do CDI.

Os juros futuros são os verdadeiros protagonistas

A XP explica que essa dinâmica se deve ao fato de os juros futuros, e não a Selic em si, ditarem os rumos do mercado.

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“Apesar de parecer contraintuitivo, a principal razão para esse comportamento é que o desempenho dos fundos imobiliários está mais fortemente relacionado às variações das taxas futuras, que antecipam os movimentos do Copom e influenciam a precificação das cotas antes mesmo das decisões oficiais.”

Esse comportamento, segundo a casa, também ajuda a explicar o bom desempenho dos FIIs em 2025 – mesmo com a Selic no maior patamar em quase duas décadas.

“O movimento positivo dos fundos nos últimos meses foi impulsionado pelo fechamento da curva de juros futuros, refletindo expectativas de cortes a partir de 2026″, diz a corretora.

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Descontos e fundamentos ainda atraentes

Mesmo após a recente recuperação, a XP avalia que os FIIs seguem negociando com descontos relevantes.

O IFIX, por exemplo, apresenta relação preço/patrimônio de 0,89 vez, abaixo da média histórica e em níveis considerados “atrativos”.

Além disso, a corretora cita que os fundamentos do setor seguem sólidos, com a vacância baixa em galpões logísticos (7,5%), reajustes expressivos nos aluguéis e melhora gradual nas lajes corporativas.

O que esperar daqui para frente

A XP projeta que o ciclo de cortes da Selic deve começar apenas em março de 2026, com reduções graduais até atingir 12% no fim daquele ano.

A casa afirma que, apesar da leve surpresa baixista no IPCA de setembro, a inflação ainda está acima da meta e as expectativas permanecem desancoradas, exigindo juros altos por mais tempo.

“Essa perspectiva de manutenção da taxa em patamares elevados até o final do primeiro trimestre de 2026 reforça a visão de que ainda estamos em uma boa janela para antecipar o ciclo de cortes”, afirma o relatório.