Já posso me livrar do IGP-M no contrato do meu aluguel?

O setor imobiliário está otimista com o novo Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar), lançado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (Ibre-FGV), na última terça-feira (11), que registrou -0,61% no acumulado de 12 meses, em dezembro.

A expectativa é que o novo índice seja gradativamente utilizado como indexador de reajuste dos aluguéis, colocando um fim nas discussões entre proprietários e inquilinos na busca por um reajuste justo para ambas as partes.

“Para isso, no entanto, é importante que o Ivar passe a cobrir também outras cidades, e que a amostra de locações consideradas para o cálculo aumente consideravelmente, cobrindo assim o cenário nacional”, pondera Matheus de Souza Fabrício, Diretor Executivo da Lopes Consultoria de Imóveis (LPSB3) e Diretor de Relações com Investidores, em entrevista ao Money Times.

Atualmente, o Ivar é calculado com base em informações obtidas diretamente de contratos assinados entre locadores e locatários sob intermediação de empresas administradoras de imóveis. São cerca de 10 mil contratos de quatro capitais brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre.

A necessidade da criação de um índice para calcular especificamente a variação dos aluguéis é antiga. Durante a pandemia, porém, esse fato se tornou ainda mais evidente. O Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M), tradicionalmente utilizado como indexador nos contratos de locação, deixou de ser viável devido a sua alta de 17,78% em 2021, e 23,14%, em 2020, enquanto a renda média do brasileiro caiu no mesmo período.

O fim do IGP-M?

A principal vantagem do Ivar em relação ao IGP-M, ou outros indicadores usados no reajuste de aluguéis, como o IPCA, é que ele foi desenvolvido justamente para medir a evolução mensal dos valores de aluguéis. Já o IGP-M foi criado para ser um deflator implícito do PIB, isto é, para medir preços ao consumidor, no atacado e no varejo, como de materiais de construção, por exemplo.

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Sendo bastante sensível ao câmbio, o IGP-M acabou escolhido pelos proprietários de imóveis como indexador no contexto de hiperinflação da década de 80. A ideia era se proteger do risco do valor do aluguel ser corroído pela inflação.

O professor Paulo Picchetti, coordenador do IPC Brasil do Ibre-FGV, explica que a intenção é que outras regiões sejam incorporadas ao Ivar. “O motivo pelo qual o índice foi lançado inicialmente apenas com quatro capitais é que se fôssemos esperar (dados de todo) o Brasil não iríamos lançar o índice nunca”, ressalta o pesquisador ao Money Times.

Picchetti acredita que com a divulgação do índice, outros agentes do mercado imobiliário e administradoras terão interesse em colaborar com dados para a base de cálculos. Com o tempo, o novo índice deve ganhar maior densidade de informações, atingindo, assim, as expectativas do setor.

A próxima divulgação do Ivar acontecerá em 10 de fevereiro. Além disso, as informações sobre valores de aluguéis usadas no cálculo do Ivar serão incorporadas ao subitem Aluguel Residencial das diferentes versões do Índice de Preços ao Consumidor (IPC).

Na prática

Marcelo Fantin, advogado da Toledo e Advogados Associados, explica que o locatário não é obrigado a usar determinado índice para reajustar o valor do aluguel, mas nada impede que o inquilino solicite a inclusão do Ivar no contrato.

Fantin ainda pondera que desde o início da pandemia observa-se uma flexibilização maior na questão contratual imobiliária, com a aplicação constante de revisões, renegociações e até ações judiciais para a trocar do índice utilizado nos reajustes – no caso, do IGP-M para o IPCA –, com jurisprudência favorável aos inquilinos.

O advogado, no entanto, considera que “o melhor caminho é a composição de uma solução amigável entre locador e locatário, com o intuito de adequar os contratos já em andamento, na tentativa de utilização de um indexador mais justo”.