Ibovespa MRV (MRVE3) vende terrenos para reduzir ‘estoques’ e destravar capital: “Empatar dinheiro em terra tira meu sono”, diz executivo
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A incorporadora MRV (MRVE3) decidiu enfrentar um dos principais pontos de pressão financeira de seu modelo de negócios atualmente, o tamanho do banco de terrenos. A companhia está vendendo terrenos, inclusive em áreas avaliadas para o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), com o objetivo de reduzir significativamente o estoque imobilizado.
“Empatar dinheiro no landbank, isso tira meu sono. Já estamos reduzindo e vamos reduzir mais R$ 1,4 bilhão de reais até 2029”, afirmou Rafael Albuquerque, diretor executivo da companhia durante o MRV Day, evento anual realizado em São Paulo.
A decisão marca uma mudança de postura da companhia, que historicamente mantinha, em carteira, uma grande quantidade de terrenos como parte de sua estratégia de expansão. “Estamos vendendo terreno e não é algo que é culturalmente nosso. A gente sabe que isso é o que a gente precisa fazer”, disse Albuquerque.
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No quarto trimestre de 2024 (4T24), a companhia registrava um landbank pago de R$ 2,4 bilhões. A meta, segundo os executivos, é encerrar 2029 com esse valor abaixo de R$ 1 bilhão, uma redução de mais de 58%. Apenas no ano passado, a MRV já havia conseguido cortar R$ 230 milhões desse montante.
Segundo os executivos, a estratégia de encolher o banco de terrenos começou em 2024, mas ganhou velocidade neste ano diante do ambiente de juros elevados e da necessidade de destravar capital para operações mais rentáveis.
“Com o aumento do MCMV, olhamos para nossos terrenos e decidimos vender aqueles que, por mais que na hora da compra faziam sentido, hoje não fazem. Queremos focar a MRV nas faixas que são interessantes para a gente”, afirmou Ricardo Paixão, CFO da MRV, durante a sua fala.
O impacto já começou a aparecer nos resultados. A venda de terrenos contribuiu positivamente para o lucro da empresa no primeiro trimestre de 2025, conforme revelado na prévia operacional divulgada ao mercado. O movimento também ajuda a compensar o consumo de caixa ajustado no período, que ficou em R$ 48,3 milhões.
Além da reavaliação do landbank, os executivos reforçaram que a empresa aprendeu com os erros cometidos entre os ciclos de 2022 e 2023.
“Já começamos a corrigir o fluxo no ciclo de 2023 e 2024 e estamos confiantes para 2025. A estratégia começou no ano passado e ganhou velocidade neste ano”, afirmaram.
MRV projeta R$ 11 bilhões em lançamentos em 2025
A MRV espera lançar R$ 11 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV) em 2025, reforçando sua confiança no crescimento na incorporação, mesmo após um primeiro trimestre impactado por travas em programas habitacionais e menor geração de caixa.
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A companhia também manteve sua estimativa de lucro entre R$ 650 milhões e R$ 750 milhões, mais que o dobro do resultado obtido em 2024 (R$ 274 milhões).
“A gente já vendeu mais de R$ 10 bilhões no ano passado, produzindo mais de 40 mil unidades, matematicamente nos coloca com a mão ali, para poder chegar no ponto médio do guidance de 9,5 a 10,5%”, afirmou Ricardo Paixão, CFO da companhia, referindo-se ao ROE previsto no plano da empresa.
No primeiro trimestre, porém, a MRV enfrentou atrasos no repasse de 1.400 unidades, o que afetou diretamente o caixa. A perda estimada é de R$ 320 milhões em vendas e cerca de R$ 110 milhões em geração de caixa.
O motivo foram entraves temporários em programas regionais de habitação em estados como Amazonas, Ceará e Rio Grande do Sul.
Confira o guidance divulgado para 2025:
| MRV INCORPORAÇÃO | RESIA | MRV & CO | |
|---|---|---|---|
| ROL | R$ 9,5 a 10,5 bilhões | — | — |
| MARGEM BRUTA | 29 a 30% | — | — |
| GERAÇÃO DE CAIXA | R$ 500 a 700 milhões | US$ 270 milhões | R$ 2,1 bilhões* |
| LUCRO LÍQUIDO | R$ 650 a 750 milhões | — | — |
Nova fase do Minha Casa, Minha Vida reposiciona MRV em 2025
As mudanças anunciadas no Minha Casa, Minha Vida nesta semana abrem uma avenida de possibilidades e reforçam a meta de lançamentos para o ano.
De acordo com Thiago Ely, diretor executivo comercial e de marketing da companhia, o foco está nas faixas 2 e 3, que devem representar 31% e 35% das vendas, respectivamente. Com o teto de renda ampliado e os subsídios ajustados, a MRV vê nessas faixas a melhor relação entre demanda e rentabilidade.
A nova Faixa 4, voltada para famílias com renda de até R$ 12 mil e imóveis de até R$ 500 mil, deve responder por 16% das vendas em 2025. Já a Faixa 1, que teve o limite de renda elevado para R$ 2.850, continuará relevante, com previsão de 18% de participação nas vendas.
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Nos números apresentados no MRV Day, a MRV tem hoje um estoque de R$ 3 bilhões em terrenos compatíveis com a Faixa 1, R$ 3,8 bilhões para a Faixa 2 e R$ 2,6 bilhões para a Faixa 3, após revisões em função das novas regras do MCMV.
A combinação de subsídios mais atrativos e ampliação das faixas de renda também trouxe ganho de affordability, ou seja, de capacidade de compra, com aumento de até 27% no poder de aquisição dos clientes em relação ao cenário anterior, segundo cálculos da própria companhia.
Com isso, a MRV espera maior velocidade de vendas, melhor precificação e maior ocupação de suas unidades prontas e em lançamento.
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