MXRF11 segue com perspectiva positiva, mas há pontos de atenção; veja quais

MXRF11 segue com perspectiva positiva, mas há pontos de atenção, diz BB (Imagem: Adobe Stock)

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O fundo imobiliário Maxi Renda (MXRF11), o maior da Bolsa de Valores em número de cotistas, permanece com perspectiva positiva, de acordo com avaliação recente do BB Investimentos.

O analista André Oliveira, que assina o relatório da casa, ressalta que segue otimista com o FII, apesar de a cota negociar, atualmente, muito próximo do preço sobre o valor patrimonial (P/VP).

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Na visão do especialista, o MXRF11 deve continuar atrativo tanto em razão do IPCA (inflação) elevado quanto pelo ganho de capital proporcionado pela pulverização do portfólio e pelas boas garantias.

André também destaca a expectativa de que o fim do ciclo de alta de juros favoreça a valorização dos projetos imobiliários e dos certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) via marcação a mercado.

MXRF11: Estratégia mais conservadora

Com mais de R$ 4 bilhões em patrimônio líquido, o MXRF11 tem se consolidado como uma das principais opções para quem busca renda passiva por meio dos FIIs.

Na avaliação do BB Investimentos, o fundo, que teve seu IPO no ano de 2012, foi adaptando sua estratégia ao longo do tempo e, hoje, está com uma abordagem ‘mais conservadora’.

O relatório destaca que 80% do patrimônio do Maxi Renda está alocado em 88 operações de CRIs, sendo a maioria originadas dentro da própria XP — gestora do fundo —, o que permite spreads mais vantajosos e acompanhamento mais próximo pela equipe de gestão.

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Grande parte desses papéis tem como lastro projetos de empresas do segmento residencial, varejo e shoppings, sendo 85% indexados a uma taxa de IPCA +8,66% e somente 15% em CDI +2,65%.

A maior operação representa apenas 3,3% do patrimônio líquido, e o fundo possui um LTV médio de 50%, ou seja, as garantias dos CRIs superam amplamente o valor financiado.

Nesse contexto, a casa ressalta que o MXRF11 enfrenta desafios pontuais em apenas três ativos da carteira, que não alcançam nem 2% do patrimônio.

Permutas e outros investimentos

Se por um lado a estratégia em CRIs ficou mais conservadora, o BB Investimentos destaca que o fundo investe 13% em permutas financeiras.

Na visão da casa, por se tratar de um investimento com um ciclo mais longo e com um risco maior, a gestora também carrega um potencial de retorno mais interessante: INCC +13%, em média.

Para mitigar esses riscos, o FII tem priorizado projetos em São Paulo ligados ao público de alta renda, historicamente mais resilientes em cenários de juros elevados.

Apesar disso, o BB reforça que “permutas estão sujeitas aos ciclos imobiliários, aumentando, portanto, o risco do portfólio”.

O MXRF11 também possui 12,3% do patrimônio investido em cotas de outros FIIs — alguns com estrutura semelhante a de CRIs.