Nova regra para CRIs e CRAs deve reduzir oferta e afetar fundos imobiliários; entenda

Nova regra para CRIs e CRAs deve reduzir oferta e afetar fundos imobiliários (Imagem: Canva / Montagem: Giovanna Figueredo)

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O novo aperto nas regras para Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e do Agronegócio (CRAs) promete sacudir esse mercado, com queda nas emissões, aumento no custo de captação e até maior risco nas operações.

Na última quinta-feira (22), o Conselho Monetário Nacional (CMN) ampliou as restrições anunciadas em 2024, que inicialmente valiam apenas para títulos emitidos por companhias abertas, para empresas fechadas e demais pessoas jurídicas que não atuem de forma relevante no setor imobiliário ou do agronegócio.

A mudança complementa a decisão do órgão, tomada no início do ano passado, que limitou a emissão de CRIs e CRAs a empresas que efetivamente operam nesses segmentos.

O objetivo era coibir o uso dessas estruturas — que são isentas de imposto de renda — por companhias que apenas tangenciavam essas áreas.

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Redução de oferta

Segundo estimativas de Felipe Ribeiro, sócio-diretor de investimentos alternativos do Clube FII, o volume de ofertas de CRIs pode cair 7,33% no próximo ano, enquanto o de CRAs deve recuar 1,04%. As projeções foram calculadas com base nas emissões registradas nos últimos 15 meses.

Em valores, isso representa uma retração de aproximadamente R$ 5 bilhões em CRIs e quase R$ 500 milhões em CRAs. Apesar dos números, Ribeiro acredita que o resultado real pode ser muito maior.

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“O impacto que a gente consegue mensurar é de 7%, que foi o que saiu nos últimos 15 meses. Mas o impacto real é incalculável e pode ser bem maior, porque não há dado suficiente para fazer esse tipo de análise. O que é certo é que vai, sim, haver uma redução de desenvolvimento imobiliário”, afirmou em entrevista ao Money Times.

Segundo ele, o efeito vai além dos números. Com menos opções de financiamento disponíveis, os projetos imobiliários tendem a diminuir, o que também reduz a oferta de papéis para o investidor pessoa física.

“Com menos opções para os desenvolvedores captarem recursos e menos ativos disponíveis no mercado, o investidor que comprava esse tipo de papel vai encontrar menos alternativas”, alertou.

Fundos imobiliários também sentirão efeitos

Na visão do especialista, os fundos imobiliários de recebíveis — os chamados FIIs de papel — devem ser outro elo afetado pelas novas regras.

Com menor oferta e diversidade de ativos, esses fundos podem perder uma de suas principais características: a ampla diversificação.

“Uma das belezas dos FIIs de recebíveis é a possibilidade de diversificar em várias frentes, como quantidade de papéis, localização geográfica, data de emissão e setores. Isso é muito importante para o investidor pessoa física, que geralmente não tem capacidade de fazer essa análise por conta própria”, explica Ribeiro.

Ele lembra que esses fundos costumam trocar os ativos da carteira a cada três ou quatro anos. Por isso, o resultado das novas regras deve se tornar mais visível ao longo do tempo, conforme a substituição dos papéis atuais.

“Mesmo os FIIs que hoje têm boas carteiras podem enfrentar dificuldades para manter a qualidade da diversificação nos próximos ciclos. O investidor pessoa física vai sentir isso lá na frente, quando a carteira for reciclada ”, explica.