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Novo Plano Diretor de SP: Imóveis vão ficar mais caros com as mudanças?

27 jun 2023, 15:34 - atualizado em 29 jun 2023, 18:35
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Novo Plano Diretor de São Paulo é aprovado e uma das principais mudanças é que mais prédios serão erguidos dentro dos bairros (Foto: Flávya Pereira/Money Times)

Demorou, mas a revisão do Plano Diretor Estratégico da cidade São Paulo foi aprovada na segunda-feira (26) na Câmara Municipal. A votação foi adiada algumas vezes, mas agora segue para sanção do prefeito Ricardo Nunes.

Entre as principais e mais questionadas mudanças no projeto é a maior verticalização da cidade, já que em algumas regiões será permitida a construção de prédios mais altos.

Afinal, na prática, o que muda para os paulistanos? Veja abaixo as principais mudanças na principal lei urbanística de São Paulo e que determina regras para construções e adensamentos no município. Além disso, se essas propostas podem elevar os preços de compra, venda ou aluguel de imóveis.

Prédios mais altos

Entre as principais mudanças no Plano Diretor, está a ampliação dos eixos de transformação da estruturação urbana. Ou seja, as áreas no entorno de estações de metrô e trem e corredores de ônibus.

Na lei atual, é permitido construir até quatro vezes o tamanho do terreno, possibilitando prédios mais altos, considerando uma faixa de até 600 metros de estações de metrô e trens e 300 metros de corredores de ônibus.

Contudo, segundo o jornal O Globo, com a nova proposta, a área passará para até 700 metros em relação às estações de metrô e até 400 metros em relação aos corredores de ônibus.

Sendo assim, essa mudança no Plano Diretor permitirá que as regras de construção sejam mais flexíveis e, assim, prédios mais altos serão erguidos em áreas mais internas dos bairros. O que resultará em maior verticalização de São Paulo.

“Com as mudanças, o comprador de imóvel passa a contar com mais opções de produto à sua escolha e a cidade poderá melhorar o aproveitamento do território com infraestrutura urbana e transporte público”, comenta a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) sobre o novo Plano Diretor.

Plano Diretor questionado

Todavia, as mudanças estão sendo questionadas e vêm sendo alvo de críticas de urbanistas. O especialista em direito imobiliário e sócio do Tapai Advogados, Marcelo Tapai, avalia que, em que pese a possibilidade de maior adensamento, isso não necessariamente é negativo para a capital paulista.

“As mudanças permitirão que mais pessoas morem mais perto de regiões centrais ou servidas pelo transporte público. Um dos pontos discutido é a questão da mobilidade. Para melhorar esse problema, é preciso mexer na lei de zoneamento”, pondera.

Apesar de questionadas, as mudanças vão atingir em cheio construtoras e incorporadoras, já que elas terão “permissão de aumentar o potencial construtivo em algumas áreas”, diz Tapai. “No mesmo terreno, elas vão construir mais, o que diminui o valor do preço por metro quadrado”, acrescenta.

A Abrainc diz que participou com outros 30 representantes do setor imobiliário e da construção civil elaborando sugestões para melhorias das propostas. Entre elas, foram apresentadas melhorias nos textos originais elaborados pela prefeitura para garantir a aplicação objetiva dos instrumentos e priorizar a segurança jurídica.

Apartamentos pequenos mais caros

Uma outra mudança no Plano Diretor é que vai ficar mais caro construir apartamentos residenciais de até 30 metros quadrados. A lei atual prevê que a outorga pode ser mais barata para apartamentos de até 50 metros quadrados.

Porém, com a revisão das regras, a partir dos 31 metros quadrados, a taxa será menor até o limite de 70 metros quadrados. Como a ideia é não incentivar apartamentos muito grandes, unidades com área a partir de 71 metros quadrados irão pagar uma taxa maior.

Nos últimos anos, foram construídos muitos “estúdios”, que são apartamentos de 20 a 30 metros quadrados. É comum que esses imóveis sejam licenciados como unidades não-residenciais, na categoria “serviços de hospedagem ou moradia”.

Portanto, esses microapartamentos geralmente são destinados a aluguéis temporários em plataformas de hospedagem como Airbnb e Booking, e não para moradia definitiva.

Ainda sobre o custo dos imóveis com as novas regras para a construção de apartamentos, Tapai acredita que a lógica é que a permissão para construir mais em determinadas áreas deveria baratear os empreendimentos. “Porém, ocorre que existe uma questão mercadológica que trabalha de acordo com a oferta e a procura”, observa.

Plano Diretor mira vagas de garagem

As novas regras pegam em cheio também as vagas de garagem. Atualmente, ao redor dos eixos de transporte, é possível não pagar taxa pela construção de até uma vaga para cada apartamento. Enquanto nos casos em que há mais vagas disponíveis por apartamento, a construtora arca com a taxa.

Por outro lado, as novas regras propõem a realização de cálculo para determinar o número de vagas gratuitas, de modo que apartamentos com menos de 30 metros quadrados não terão direito a vagas de garagem. Já os espaços com mais de 120 metros quadrados poderão ter direito a duas vagas.

Tapai questiona essas mudanças, já que não há contrapartida de melhora na oferta de transporte público.

“Enquanto não tiver uma solução para melhorar os deslocamentos e diminuir o caos no trânsito, proibir as vagas de garagem não resolverá o problema. Além disso, poderá até aumentar os problemas nas vias públicas”, acrescentando que com menos vagas, espaços públicos poderão se tornar estacionamentos à céu aberto.

Repórter
Jornalista mineira com experiência em TV, rádio, agência de notícias e sites na cobertura de mercado financeiro, empresas, agronegócio e entretenimento. Antes do Money Times, passou pelo Valor Econômico, Agência CMA, Canal Rural, RIT TV e outros.
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