Estoques em alta e vendas mais lentas: O alerta do BTG Pactual para as construtoras de médio e alto padrão

BTG Pactual alerta para estoques em alta e vendas mais lentas no médio e alto padrão em SP, enquanto baixa renda continua forte com MCMV (Imagem: Getty Images/ leungchopan/ montagem Money Times)

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Enquanto o mercado imobiliário voltado à baixa renda segue resiliente, sustentado principalmente pelo Minha Casa, Minha Vida (MCMV), o BTG Pactual vê sinais iniciais de desaceleração no setor de médio e alto padrão em São Paulo, com estoques em alta e vendas perdendo ritmo.

Em relatório, o banco destacou que 2025 ainda foi um ano robusto para o segmento, com os lançamentos na capital paulista crescendo aproximadamente 34% na comparação com 2024.

Apesar disso, a intensidade de comercialização avançou bem menos, cerca de 9% no mesmo período, o que levou a um aumento de 40% nos níveis de estoques.

Com isso, o volume de imóveis disponíveis passou a representar 11 meses de vendas, ante aproximadamente 7 meses no fim de 2024, indicando que as incorporadoras lançaram projetos em uma cadência superior ao da demanda recente.

Imóveis mais caros concentram maior estoque

O relatório mostra que a piora é mais evidente nas unidades de maior valor. No caso de empreendimento avaliados acima de R$ 2,1 milhões, por exemplo, o estoque já equivale a quase 20 meses de vendas.

Na prática, isso significa que, se nenhum novo imóveis fosse lançado, o mercado levaria até 20 meses para comercializar todas as unidades disponíveis nesse nicho.

Segundo o BTG, esse comportamento ocorre em um ambiente macroeconômico ainda desafiador, marcado por juros elevados e crédito imobiliário mais restrito, que afetam principalmente compradores de renda média.

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“Estamos escrevendo há algum tempo que a resiliência das vendas de casas de renda média e alta é bastante surpreendente, já que as taxas estão elevadas. Embora 2025 tenha sido mais uma prova disso, com comercialização razoável, os estoques do nicho cresceram robustos 38%”, afirmaram os analistas Gustavo Cambauva e Gustavo Fabris.

Caso o ritmo de vendas continue desacelerando, o banco avalia que as empresas poderão enfrentar pressão nas margens, já que parte das unidades prontas pode precisar ser repassada com maiores descontos.

“O problema aqui é que, partindo de uma base de estoque nominal mais alta e considerando que ainda estamos em um ambiente de taxas de hipoteca elevadas, qualquer deterioração na velocidade de vendas pode amplificar problemas típicos de acumulação de estoques, como menor rotatividade de ativos, maior queima de caixa durante a construção e alguma pressão sobre as margens”, destacou a dupla.

O relatório também analisou dados de empresas listadas em bolsa com forte atuação no mercado paulistano, como Cyrela, Eztec, Even, Trisul, Helbor, Mitre e Lavvi.

Segundo o documento, embora ainda apresentem crescimento, o aumento gradual dos estoques reforça a necessidade das companhias de acompanhar de perto a velocidade de comercialização e a evolução da demanda nos próximos trimestres.

Baixa renda segue em destaque

Na outra ponta do mercado imobiliário, o BTG afirma que a baixa renda vai “muito bem, obrigado”. Nesse nicho, os estoques permanecem menores, equivalendo a cerca de 8 meses de vendas, ante 7 meses no início de 2025, impulsionados pelo MCMV. A casa tem preferência por Tenda (TEND3).

Para se ter uma ideia, de acordo com o levantamento, os projetos enquadrados no programa habitacional representaram cerca de 61% dos lançamentos e 64% das vendas em São Paulo no ano passado.

Na avaliação da instituição, companhia voltadas ao segmento popular tendem a apresentar maior resiliência em um ambiente macroeconômico mais desafiador, além de se beneficiarem de eventuais novas medidas de estímulo governamental.