O que fez o RBVA11 ser o primeiro FII do Brasil a receber nota da Moody’s — e o que falta para chegar ao nível máximo, segundo gestor

Alexandre Rodrigues, sócio e gestor da Rio Bravo (Imagem: divulgação)

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O Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) é o primeiro FII da indústria a receber uma avaliação da Moody’s Local Brasil. O fundo, gerido pela Rio Bravo Investimentos, recebeu a classificação REF-2.br, segundo nível de uma escala de cinco — em que 1 representa a melhor e 5, a pior.

A nota indica que o veículo apresenta características acima da média entre os fundos imobiliários avaliados pela agência. Entre os fatores considerados estão a diversificação do portfólio, a previsibilidade das receitas, o nível de alavancagem, a eficiência operacional e a qualidade da equipe de gestão.

Mas o que, de fato, levou o RBVA11 à nota REF-2.br? E o que falta para chegar ao nível máximo?

Em entrevista ao Money Times, Alexandre Rodrigues, sócio e gestor da Rio Bravo, explicou como nasceu a classificação, os pontos positivos e negativos apontados pela Moody’s e quais são os próximos passos para o veículo subir na escala.

Como surgiu a avaliação da Moody’s

O executivo contou que a iniciativa surgiu de conversas entre a própria Rio Bravo e a Moody’s. Segundo ele, a intenção da casa era obter, com alguma agência de classificação de risco, uma análise que fosse além de uma avaliação tradicional de crédito e levasse em conta as características do RBVA11 enquanto FII.

“A gente queria uma classificação mais completa, não apenas na ótica de avaliar o RBVA11 como um credor, o que seria um rating, mas avaliar o RBVA11 como um fundo imobiliário”, afirmou Rodrigues, ao dizer por que contratou a Moody’s para emitir o parecer.

“Então, eles (Moody’s) vieram aqui, olharam toda a nossa cozinha e atribuíram uma nota para o RBVA como um FII. Eles nunca tinham feito uma avaliação dessa no Brasil.”

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O que falta para chegar à nota máxima?

Mas mesmo ocupando o segundo nível da escala, o RBVA11 ainda tem pontos a melhorar, de acordo com a avaliação da Moody’s.

Um deles, conforme contou o gestor, está relacionado ao desempenho da cota do fundo, que acumula queda de aproximadamente 13% na bolsa de valores em 2026.

“A Moody’s coloca no relatório uma melhora da precificação no próprio mercado secundário. Ou seja, o primeiro passo para a nossa nota melhorar seria o papel subir na B3”, afirmou Rodrigues.

E como a Rio Bravo pretende fazer a cota subir? Para o gestor, parte da resposta está dentro do próprio fundo.

O executivo contou que a casa vem trabalhando na reciclagem e no reposicionamento do portfólio, especialmente de imóveis que anteriormente funcionavam como agências bancárias.

“Durante o ano de 2026, a gente vem reposicionando muitos empreendimentos que eram agências bancárias para outros segmentos”, explicou.

“Então, a gente vem cada vez mais provando a força do portfólio do RBVA11, com novas locações e com vendas de ativo”, acrescentou.

Mas, para além da gestão ativa, Rodrigues também apontou outro fator importante para a cota andar: a comunicação com o mercado.

“Esses dois pontos juntos, reciclagem de portfólio e comunicação, podem ajudar a cota a subir. E tem o macro também, mas isso a gente não controla.”

RBVA11 quer crescer sem perder a tese

O objetivo da Rio Bravo, segundo Rodrigues, tem sido aumentar o patrimônio do RBVA11, mas sem necessariamente elevar na mesma proporção o número de imóveis.

O fundo reúne, hoje, 74 ativos voltados ao varejo, distribuídos por diferentes regiões do país. A carteira combina varejo tradicional, ativos varejistas Triple A e imóveis educacionais, compondo um perfil diversificado.

A estratégia, de acordo com o gestor, é buscar ativos maiores, ganhar escala e reduzir a concentração da receita entre os locatários.

Atualmente, o maior inquilino representa entre 20% e 25% da receita do fundo. A meta de médio prazo é reduzir essa participação para algo entre 5% e 10%.

O gestor citou como referência o Realty Income, um REIT norte-americano focado no varejo, no qual nenhum locatário representa mais de 3% da receita.

“Aqui, o nosso maior inquilino tem 20% ou 25% da receita. Então, a gente ainda tem passos importantes para dar em termos de crescimento e diversificação”, afirmou.

Varejo preocupa, mas cenário não é homogêneo

O reposicionamento do portfólio do RBVA11, de agências bancárias para o varejo, acontece em um momento de maior atenção à saúde financeira das empresas, com aumento de pedidos de recuperações judiciais e extrajudiciais no setor.

À reportagem, Rodrigues reconheceu que a deterioração do segmento afeta o mercado imobiliário, principalmente pela dificuldade de encontrar novos ocupantes para imóveis que ficam vagos.

Por outro lado, afirmou que os principais locatários do fundo imobiliário apresentam, hoje, uma situação diferente.

“Quando a gente olha os nossos inquilinos, eles não são os que estão quebrando. Centauro, por exemplo, está numa posição muito boa, assim como a Renner e o Assaí”, afirmou.

O gestor também citou o Grupo Pão de Açucar (GPA), que entrou em recuperação extrajudicial, mas ponderou que a companhia não atrasou pagamentos de aluguel ao FII.

“A situação do varejo não é homogênea, não dá para colocar todo o varejo num pote e analisar ele como se fosse a mesma coisa”, afirmou.

A vacância física do RBVA11, cabe destacar, está atualmente entre 8% e 9%, segundo dados mencionados na entrevista. Quanto a isso, Rodrigues ponderou que existem propostas em andamento para alguns dos imóveis e que novas locações devem ser anunciadas.