Por que o mercado de capitais ainda não substitui a poupança no crédito imobiliário?
Apesar da crescente sofisticação do mercado financeiro brasileiro, a poupança ainda permanece como peça-chave no financiamento habitacional e, segundo especialistas, sua substituição por instrumentos de mercado enfrenta desafios estruturais, regulatórios e até de percepção dos investidores.
Durante painel no Summit Abrainc 2025, Ricardo Valadares Gontijo, CEO da Direcional Engenharia, moderou uma conversa com Inês Magalhães, vice-presidente de habitação da Caixa Econômica Federal, e Sandro Gamba, presidente da Abecip, sobre os desafios e oportunidades na estruturação do funding imobiliário.
“O papel da poupança é fundamental e ainda está longe de ser substituído. Ela tem oferecido um funding estável e de baixo custo — algo difícil de replicar com instrumentos de mercado puro”, afirmou Magalhães.
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Segundo ela, o saldo da poupança caiu nos últimos anos, mas ainda responde por cerca de um terço do crédito imobiliário no Brasil.
Gamba, por sua vez, destacou que, embora o mercado de capitais tenha evoluído e ofereça produtos mais sofisticados, a diferença de custo ainda é um entrave. “A conta não fecha. O investidor quer IPCA+7% ou 8%, mas o tomador de crédito não pode pagar essa taxa. O sistema bancário segue sendo o intermediador capaz de viabilizar esse spread negativo”.
Ainda assim, Gamba reforçou que o problema não é de escassez de recursos. “Funding não é escasso, só precisamos achar outras formas. A poupança é uma delas, mas há espaço para desenvolver instrumentos complementares.”
Instrumentos de mercado: LCI e CRI em foco
Entre as alternativas de funding via mercado de capitais, os participantes destacaram a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
As LCIs, segundo Gamba, são peças-chave para apoiar a transição do setor imobiliário da dependência da poupança para instrumentos de mercado.
“A LCI tem atratividade para o investidor, ao contrário da poupança. É um mecanismo que está ajudando essa transição e, por isso, precisa ser fortalecido”, afirmou o presidente da Abecip.
Ele lembrou que, quando o prazo mínimo da LCI foi alterado de 90 dias para 12 meses, o setor alertou que isso teria impacto negativo sobre o funding.
“Junto com outras instituições, com a Abrainc e com o Ministério da Fazenda, temos debatido essas questões. A mudança para 12 meses foi prejudicial, e por isso comemoramos o recuo para 9 meses e, agora, para 6 meses. Mas ainda não é suficiente”.
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Na visão de Gamba, quanto menor a exigência de prazo para a LCI, maior será a liquidez do instrumento no mercado, o que permite um custo de captação mais baixo. “Esse custo mais competitivo é fundamental para formar um funding saudável no setor imobiliário.”
Já no caso dos CRIs, o avanço foi mais significativo. Ele aponta que as mudanças recentes foram positivas e ajudaram a direcionar os CRIs para, de fato, empresas do setor imobiliário, o que melhora a segurança e a aderência do produto ao setor.
