Por que o mercado de imóveis tokenizados não decolou? Aqui está o calcanhar de Aquiles do setor

Tokenização imobiliária (Imagem ChatGPT)

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A cada ciclo do mercado de criptomoedas, os investidores redescobrem o segmento de imóveis tokenizados, sempre com a promessa de que a tokenização de ativos do mundo real (RWAs, na sigla em inglês) tratá a tão sonhada liquidez para esse setor. 

Segundo uma publicação recente da plataforma que acompanha o segmento de RWAs, a RWA.xyz, as experiências passadas mostraram que fracionar imóveis em tokens não cria compradores automaticamente. 

“A liquidez depende de mecanismos claros de saída ou de mercados secundários profundos, e não apenas de acessibilidade”, diz a publicação. 

Segundo o dashboard da própria RWA.xyz, o mercado imobiliário (real estate) tokenizado cresceu 40% nos últimos 30 dias, para US$ 391,45 milhões.  

Na visão dos especialistas da casa, o principal entrave do setor é a falta de padronização entre os imóveis, o que dificulta comparações e torna as transações lentas e caras — mesmo se valendo da tecnologia blockchain. 

“Cada imóvel é diferente. Dois prédios na mesma quadra podem ter perfis completamente distintos, dependendo da composição de inquilinos, do zoneamento ou da idade da construção. Essas diferenças dificultam a comparação entre ativos, razão pela qual as transações são lentas e frequentemente passam por intermediários caros”, escrevem.  

Mudança de ciclo na tokenização de imóveis 

Ainda assim, a RWA.xyw enxerga o segmento imobiliário como um dos mais atraentes por gerar renda recorrente, oferecer benefícios fiscais, servir como garantia real e representar um ativo físico em um sistema financeiro cada vez mais abstrato. 

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“Neste ciclo, a abordagem mudou: em vez de focar apenas na valorização, a tokenização passou a priorizar rendimento. Os ativos se assemelham mais a instrumentos financeiros geradores de yield, como dívida imobiliária ou crédito privado, apoiados em fluxos de caixa reais de aluguéis”, escrevem.  

“As estruturas evoluíram para incluir instrumentos de dívida com vencimento, estratégias de desenvolvimento, e veículos que agrupam múltiplos imóveis, reduzindo riscos e aumentando a comparabilidade”.  

Embora os mercados secundários ainda sejam um gargalo, há otimismo de que, com maior foco em liquidez e estrutura de mercado, esses desafios diminuam ao longo do tempo. O setor segue em estágio inicial, com modelos e estruturas ainda em evolução.