Fim da isenção das LCIs pode encarecer crédito imobiliário e preocupa bancos

O possível fim da isenção de Imposto de Renda (IR) sobre os rendimentos das Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) já acende um alerta entre os bancos. Executivos do Santander, Bradesco e Banco do Brasil avaliam que a medida pode aumentar o custo do crédito imobiliário e dificultar a expansão do financiamento para a compra de imóveis.

Durante o Abecip Summit 2026, Paulo Duailibi, diretor de empréstimos, negócios imobiliários e cash management do Santander, afirmou que as LCIs têm papel importante na estrutura de financiamento do setor.

Os bancos utilizam as LCIs, entre outros instrumentos, para captar recursos que posteriormente são direcionados ao crédito imobiliário. A diferença entre o custo dessa captação e a taxa cobrada do tomador é uma das fontes de remuneração das instituições.

Para Duailibi, as LCIs também têm uma vantagem em relação a outros investimentos ligados ao mercado imobiliário: são instrumentos mais simples para o investidor e contam com a garantia do Fundo Garantidor de Crédito (FGC).

O possível fim da isenção, porém, pode alterar essa dinâmica.

Vale lembrar que, em julho, o ministro da Fazenda, Dario Durigan, disse que, caso o presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT) seja reeleito, o governo voltará a estudar a possibilidade de acabar com a isenção das LCIs.

Tributação pode chegar ao bolso do consumidor

Romero Albuquerque, diretor de crédito imobiliário do Bradesco, afirmou que uma eventual tributação teria impacto em toda a cadeia do setor.

Segundo o executivo, considerando uma alíquota de 5%, o custo do crédito imobiliário aumentaria em cerca de 80 pontos-base, ou 0,8 ponto percentual, para os bancos.

“Ou seja, teremos que colocar quase 1% a mais de taxa para o cliente. No final da história, vai atrapalhar muito o mercado a se desenvolver”, disse Albuquerque.

Duailibi, do Santander, concordou com a avaliação. Segundo ele, o crédito imobiliário trabalha com margens de rentabilidade mais apertadas, em razão da estrutura de financiamento e dos prazos longos das operações.

Além disso, a rentabilidade dos bancos com esse tipo de crédito vem em boa parte do relacionamento de longo prazo com o cliente, e não apenas da operação de financiamento em si.

“Considerando um prazo de 38 anos, o repasse é natural”, afirmou o executivo.

Para Duailibi, o aumento das taxas também pode afastar parte dos consumidores do financiamento. Há, segundo ele, um limite para o custo que cabe no orçamento do tomador — e uma alta próxima de 80 pontos-base pode ser suficiente para ultrapassar essa barreira.

Mesmo com margens menores, porém, os bancos devem continuar interessados no crédito imobiliário devido à importância estratégica do produto para a relação com os clientes.

LCIs ganham espaço com queda da poupança

A discussão sobre as LCIs ocorre em meio à mudança nas fontes de financiamento do mercado imobiliário.

Com a redução da poupança como fonte de recursos, instrumentos do mercado de capitais passaram a ganhar espaço. Para Albuquerque, as gerações mais novas têm demonstrado menor interesse pela poupança como investimento, principalmente por causa da rentabilidade.

Nesse cenário, as LCIs estão se aproximando da poupança em volume de recursos investidos e passaram a ocupar uma posição mais relevante na estrutura de funding do setor.

O movimento não se restringe às LCIs. As Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) também têm atraído investidores, especialmente no financiamento de projetos de maior porte.

A possível tributação das LCIs, portanto, também levanta uma preocupação sobre a previsibilidade das regras para esses instrumentos. Na avaliação dos executivos, mudanças nesse ambiente podem prejudicar o financiamento do setor imobiliário.

Selic alta é outro desafio para os bancos

Além da discussão sobre as LCIs, os bancos enfrentam um cenário de juros elevados.

A Selic está em 14% ao ano, e o crédito imobiliário continua sensível ao nível das taxas de juros. Embora a intenção de compra de imóveis permaneça elevada, o custo do financiamento é um fator importante para a decisão do consumidor.

“Nenhum modelo de investimento elimina a sensibilidade das operações de crédito imobiliário ao cenário de juros”, afirmou Albuquerque.

Para o executivo do Bradesco, ampliar a capacidade de concessão de crédito e manter taxas competitivas exigirá uma combinação maior entre recursos da poupança e instrumentos de mercado.

Essa diversificação das fontes de funding, por sua vez, aumenta a complexidade da gestão dos bancos.

Antonio Wagner Chiarello, diretor de soluções em empréstimos e financiamentos do Banco do Brasil, também defendeu o desenvolvimento do mercado secundário, mesmo em um ambiente de juros altos.

“Com o aumento da demanda, a poupança sozinha não vai suportar. Por isso, não podemos desenvolver o mercado secundário apenas quando tivermos uma taxa de juros mais baixa. Esse cenário precisa ser feito hoje”, afirmou.