Ibovespa Selic a 10,75%: Investir em fundos imobiliários de papel ou tijolo é perder dinheiro?
A taxa básica de juros (Selic) caiu mais uma vez na semana passada, a sexta seguida, indo a 10,75% ao ano. Com isso, a Selic já caiu 3,0 pontos percentuais (p.p.) desde que o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central (BC) iniciou o ciclo de cortes, em agosto do ano passado.
Diante da queda da taxa de juros, investidores de fundos imobiliários, principalmente dos segmentos tijolo e papel, estão perdendo dinheiro?
Importante lembrar que os fundos de tijolo são aqueles que investem em imóveis físicos, enquanto os fundos de papel (ou recebíveis) apostam em ativos financeiros ligados ao mercado imobiliário, como o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI).
Está valendo a pena investir em fundos imobiliários de tijolo?
Durante o período mais agudo da pandemia de covid-19, entre 2020 e o começo de 2022, boa parte dos FIIs de tijolo exibiu perdas em meio ao crescimento da taxa de vacância, com imóveis comerciais vazios, e da inadimplência de inquilinos.
O analista de fundos imobiliários do Trix (aplicativo de investimentos da gestora TRX), Leonardo Garcia, reforça que FIIs com taxas de vacância persistentes têm enfrentado desafios, negociando cotas com quedas significativas em relação ao valor patrimonial e perspectivas limitadas.
“Investir em fundos com uma boa diversificação de imóveis e inquilinos é crucial para mitigar esses riscos e buscar retornos mais consistentes ao longo do tempo”, diz.
O analista ressalta que o principal risco desse segmento é a vacância, na qual dependendo do recebimento de aluguéis, esses fundos podem se ver prejudicados pela saída ou inadimplência dos inquilinos.
“Cada tipo de FII tem suas próprias características, riscos e potenciais retornos. A escolha entre eles, geralmente, depende dos objetivos e da tolerância ao risco do investidor”, comenta.
Para saber se investidores estão ou não perdendo dinheiro com apostas em tijolo, Garcia fez um levantamento ao qual o Money Times teve acesso com exclusividade com os fundos imobiliários de melhor e pior desempenho no primeiro trimestre de 2024. O destaque fica o segmento de lajes corporativas.
O levantamento considera o preço das cotas no pregão de 19 de março. Veja abaixo.
| Fundo | Ticker | Rendimento |
|---|---|---|
| XP Properties | XPPR11 | 12,46% |
| Tivio Renda Imobiliária | TVRI11 | 10,69% |
| CSHG Prime Offices | HGPO11 | 10,11% |
| Fundo | Ticker | Rendimento |
|---|---|---|
| Santander Renda de Aluguéis | SARE11 | -12,12% |
| Riza Terrax | RZTR11 | -9,95% |
| Autonomy Edifícios Corporativos | AEIC11 | -9,42% |
Cenário dos fundos de papel após crise dos CRIs em 2023
No caso de fundos de papel, Garcia ressalta que o maior risco é o de inadimplência das operações, já que os FIIs desse segmento dependem do recebimento de juros de seus ativos. “Além disso, podem enfrentar dificuldades caso os devedores não cumpram seus compromissos”, diz.
No ano passado, quatro fundos imobiliários passaram por uma grande crise em decorrência da inadimplência com CRIs já emitidos. O que gerou uma forte desvalorização dos preços das cotas desses fundos e ruídos no segmento de recebíveis. Principalmente, entre FIIs de crédito “high yield“ (alto rendimento).
Tal evento resultou em volatilidade nesse tipo de investimento. Garcia destaca que, ao mesmo tempo, observou-se outra dinâmica nos fundos de papel high grade, com alguns sendo negociados abaixo de seu valor patrimonial.
“Isso aconteceu não necessariamente devido a problemas de crédito, mas à redução da distribuição [de rendimentos]. Essa diminuição gerou pressão vendedora adicional, o que refletiu em quedas das cotas no mercado secundário”, diz.
Entretanto, os fundos de papel (recebíveis) vêm exibindo recuperação este ano em meio aos patamares mais elevados do índice de inflação (IPCA).
“Alguns fundos de crédito começaram a recuperar terreno, elevando suas distribuições de rendimentos e demonstrando sinais de recuperação”, acrescenta.
Veja abaixo o levantamento com os três fundos imobiliários de papel que exibem o melhor e o pior desempenho este ano.
| Fundo | Ticker | Rendimento |
|---|---|---|
| Valora Índice de Preços | VGIP11 | 7,34% |
| RBR Plus Multiestratégia | RBRX11 | 7,20% |
| XP Crédito Imobiliário | XPCI11 | 6,40% |
| Fundo | Ticker | Rendimento |
|---|---|---|
| Hectare CE | HCTR11 | -18,81% |
| Versalhes Recebíveis | VSLH11 | -13,44% |
| Iridium Recebíveis Imobiliários | IRDM11 | -5,74% |
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