Selic alta reforça a importância da gestão ativa nos fundos imobiliários; entenda o porquê

Selic alta reforça a gestão ativa nos fundos imobiliários; entenda o porquê (Imagem: Canva/Getty Images)

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Com a elevação da taxa Selic – atualmente em 14,75% -, a chamada gestão ativa dos fundos imobiliários (FIIs) voltou a ganhar protagonismo como estratégia para preservar rendimentos e buscar valorização.

Em um cenário mais desafiador, gestores que detêm controle dos ativos saem na frente ao participar diretamente das decisões operacionais, promovendo ajustes que ajudam a manter a rentabilidade e, muitas vezes, gerar ganhos adicionais.

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Neste contexto, diversos FIIs têm se movimentado para reciclar portfólios, vender imóveis e buscar oportunidades para melhorar o retorno.

Casos recentes nos fundos imobiliários

Um exemplo é o Edifício Amauri, em São Paulo, comprado pelo fundo RBRP11 em 2019, com aluguel médio de R$ 55 por metro quadrado e 81% de vacância.

Sob gestão da RBR Asset Management, o prédio — construído na década de 1970 — passou por modernização, teve contratos ajustados e foi vendido em 2024 com aluguel médio de R$ 127 por metro quadrado e 100% de ocupação.

Segundo Franklin Tanioka, sócio da RBR, a aquisição se deu justamente pelo potencial de transformação do imóvel, que, apesar de bem localizado, não era atrativo nas condições em que se encontrava.

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“Fizemos melhorias no hall de entrada, aumentamos a iluminação natural dos andares, reformamos fachadas, instalações e acabamentos internos, transformando um prédio antigo em um ativo desejado pelos inquilinos”, afirmou em entrevista ao Money Times.

O resultado: sucesso na locação e, posteriormente, na venda, com uma TIR (taxa interna de retorno) superior a 20% ao ano.

“Entendo que a gestão ativa em FIIs ganha ainda mais importância em momentos de juros altos, como o que estamos vivendo, pois possibilita a geração de valor ao investidor mesmo em um ambiente desafiador”, disse Franklin.

Outro exemplo vem do fundo logístico HSLG11, gerido pela HSI, que, recentemente, firmou aditivos contratuais com as Casas Bahia para galpões em Minas Gerais e no Paraná.

Além de ajustar os aluguéis aos valores de mercado, a gestora converteu os imóveis para a modalidade multiusuário, reduzindo a dependência de um único locatário.

“A negociação foi uma iniciativa com o objetivo de alinhar os contratos. Apesar de representar uma perda pequena no valor total da locação, a renegociação traz ganhos qualitativos que devem se traduzir, no médio e longo prazo, em uma valorização dos ativos superior à originalmente projetada”, explicou Felipe Gaiad, sócio-diretor da HSI, ao Money Times.

O impacto da gestão ativa também é visível nos edifícios Metropolitan e Platinum, que compõem o fundo imobiliário TOPP11, e no prédio Mario Garnero, do RBRP11.

Após passarem por obras de melhorias e renegociações, os ativos registraram aumento de aproximadamente 26% no valor médio dos aluguéis e de 59% no preço de venda, respectivamente.