Selic em 6,25%: quais fundos imobiliários ganham e perdem?

Apontado por muitos como um ótimo ativo para diversificar, os fundos imobiliários ainda não mostraram poder de reação frente à reabertura econômica: o Ifix, que reúne os principais fundos na B3, acumula queda de 5,51% no ano. Em um ambiente de alta da taxa de juros, como fica a situação dessa classe de ativos? 

Primeiro, é preciso fazer uma distinção entre os fundos. Existem diversos segmentos, como os de papéis, que investem em outros títulos, e os de tijolos, que aportam recursos em espaços físicos, como shoppings, galpões e lajes corporativas. 

O head de renda variável da Zahl Investimentos, que conversou com o Money Times, Flávio Oliveira explica que a expansão da Selic já está precificada pela maioria desses ativos. 

“O que impacta mais os fundos imobiliários não é a Selic e sim o DI futuro, ou contratos de juros futuros, que são as expectativas das taxas de longo prazo. Antes da Selic subir, grande parte do mercado já antecipou essa alta”, afirma.  

Agora, se, por exemplo, o indicador sobe além da expectativa do mercado, aí sim pode haver uma maior influência para os preços. “A expectativa manda mais nos fundos imobiliários do que a Selic em si”, completa. 

Já para a economista-chefe do Inter, Rafaela Vitória, a subida da taxa não tem impacto direto nos rendimentos dos fundos e, portanto, na sua avaliação. 

“A queda que observamos nos últimos meses foi resultado do aumento dos juros reais de mercado, o cupom da NTN-B, que subiu para próximo de 5% nas taxas mais longas. Como se espera que os FIIs tenham um rendimento acima dessa taxa, ou seja, com um prêmio em relação à renda fixa, a alta da taxa causou um impacto negativo no valor das cotas”, argumenta. 

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Mesmo assim, a alta da Selic possui desdobramentos na economia e, mais importante, no financiamento imobiliário, que atinge alguns fundos, principalmente o de tijolos. 

Segundo o sócio e RI da Hectare (HCTR11), André Catrocchio, em um momento de incertezas, como o que vivemos, o investidor pensa duas vezes antes de aportar capital em novos projetos.

“Para o ciclo imobiliário, a previsibilidade é o mais importante porque você está colocando em risco um recurso hoje sem ter uma clareza do que será daqui a quatro anos. Quanto menos ruído, melhor”, afirma.

Mas ele lembra que muitos ativos estão negociando abaixo do seu valor patrimonial, ou seja, o que está naquele fundo vale mais do que as pessoas querem pagar. “Não é certeza que vai subir, mas pode ser uma boa oportunidade”, completa.

Já os analistas da XP, Maria Fernanda Violatti e Ronaldo Candiev, dizem que apesar do cenário macro desafiador, os fundos continuam sendo uma excelente alternativa para investidores que se interessam pelo mercado imobiliário e que buscam renda e valorização do seu patrimônio.

“Ao compararmos o dividend yield médio do IFIX, que está hoje em aproximadamente 9%, com juros reais de longo prazo (NTNB com vencimentos longos, nesse caso NTNB 2035), o prêmio de risco ainda permanece em patamares saudáveis, em aproximadamente 4,3 pontos percentuais”, calculam.

Na visão de Alberto Mattos de Souza, especialista em negociações estratégicas em direito imobiliário e sócio do PMMF Advogados, a Selic deve servir apenas como referência.

“Decidir por investir em fundos imobiliários apenas em função da Selic não é a melhor estratégia. Portanto, sim, com o aumento da Selic o rendimento pago pelos fundos fica menos atrativo. Lembremos, entretanto, que há pouco tempo a taxa Selic estava em 2% e isso pode voltar a ocorrer no futuro”, afirma.

Quais perdem e ganham?

Na opinião de Oliveira, de modo geral, a elevação da expectativa de juros atrapalha os shoppings e, principalmente, os galpões.

“Com juros mais altos as pessoas consomem menos. Porém, não podemos ignorar uma coisa: o segmento sofreu bem por causa da pandemia. Então às vezes, como ele já está ruim, não cai tanto”, completa.

Rafaela recorda que, indiretamente, a elevação da Selic deve resultar em desaceleração da economia no próximo ano. Com isso, a expectativa de recuperação dos setores que foram mais atingidos pela Covid, como os shoppings e lajes corporativas, pode sofrer um atraso.

A história é diferente para os fundos de papéis, porém, que ganham tanto com a escalada dos juros como com a inflação. 

“Os fundos de papéis compram fundos de renda fixa. E dentro desses títulos, tem tanto IPCA quanto CDI. A inflação começa a se elevar e o fundo começa a pagar mais. Os rendimentos dos dividendos se tornam mais atrativos”, discorre Oliveira.

Régis Chinchila, analista da Terra Investimentos, concorda com a visão e diz que com a disparada da taxa de juros e a inflação persistentemente alta, os fundos favoritos são os de papel, que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e outros títulos de renda fixa, por exemplo. 

“É um setor que apresenta menor volatilidade porque acompanha os indicadores macroeconômicos, como o IPCA e o IGP-M. Então, quando a inflação e os juros sobem, os fundos estão protegidos, pois os dividendos vão seguir o mesmo caminho. Embora sejam negociados na Bolsa brasileira, têm a essência do patrimônio correspondente a uma renda fixa”, ressalta.

Neste segmento, a corretora recomenda dois ativos: o Kinea (KFOF11) e o BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11).

Mas para Rafaela, dentre os fundos que tiveram quedas significativas, a preferência é pelos fundos de fundos. Esses FIIs compram cotas de outros FIIs, que estão com os maiores descontos em relação ao valor patrimonial, que por sua vez também está descontado.

“Ou seja, podemos comprar imóveis com descontos que, em alguns casos, são maiores que o valor de reposição do imóvel, o que em certo momento atrai outros interessados e resulta em ajustes de preços”, completa.