Ibovespa Zero55 abre caminho para ser um marketplace de tokens imobiliários; como funciona na prática?
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A tokenização de ativos reais é um dos setores que vêm ganhando grande repercussão no mercado tradicional. A prática utiliza da segurança e transparência de um blockchain para negociar de forma mais líquida e global ativos no mundo físico. Entre eles, ouro e prata são mais tradicionais, mas a iniciativa já atinge até os imóveis.
A Zero55 faz parte deste último segmento. A VASP (Virtual Asset Service Provider) busca ser uma comunidade de Patrimônio Imobiliário Digital, e entre a equipe estão os sócios da MLB Construtora – Matheus e Ocimar Bulla – e o advogado Paulo Carpegiani.
O primeiro imóvel que foi tokenizado pela plataforma é um empreendimento em Sorocaba da construtora MLB, e seu parecer jurídico foi montado para que não esteja categorizado como um valor mobiliário, conforme conta Carpegiani ao Crypto Times.
“O Alpha Token é um token vinculado a um empreendimento específico da MLB, que é um prédio de apartamentos de alto padrão. Nós fracionamos o apartamento em vários tokens, hoje o token tem uma porcentagem do metro quadrado”, diz.
O advogado explica que, uma vez que no Brasil a legislação entende que a transferência de propriedade só pode ser realizada através de escritura, foi necessário tokenizar todos os direitos inerentes ao imóvel ao portador.
“Ou seja, esse token gera a obrigação de fazer. Se a pessoa quiser a propriedade legal em si, seria necessário queimar os tokens e entrar na escritura. Mas o portador do token também tem esse direito de exigir a reivindicação desse ponto”, explica.
O token trata-se de uma representação de um ativo imobiliário, e não é definido como valor mobiliário. Assim que o imóvel é vendido em forma de token é transferido para um custodiante que possui a propriedade legal, e possui também um mandato, para fazer a gestão deste imóvel.
Conforme explica, o emissor do Alpha Token é a construtora MLB e tratam-se de 21 unidades do empreendimento de forma tokenizadas.
A ideia é estruturar uma plataforma que sirva como ponte entre imóveis, construtoras e consumidores finais. Para tal, o objetivo é desenvolver uma logística necessária para possibilitar serviços de tokenização e distribuição na VASP da zero55.
Contratos inteligentes, custódia e tokens imobiliários na prática
A negociação dos tokens imobiliários é feita através da plataforma da Zero55, mas para os amantes de finanças descentralizadas (DeFi) será possível a integração com corretoras descentralizadas (DEXs), uma vez que os tokens serão no modelo ERC-20, compatíveis com a Ethereum.
“A Zero55 é uma VASP. A Custódia [dos tokens] é apenas no mercado inicial até a venda, e custodiados se o cliente quiser manter [os tokens] na plataforma. O token é da pessoa, a partir do momento que a emissora vendeu, nesse caso a construtora MLB, ela pode resgatar e mandar para sua carteira virtual”, explica o advogado.
O mercado oferecido pela Zero55 é primário, e cabe a ela fazer o KYC (conheça seu cliente) assim como enviar relatório sobre compradores para a receita, sendo uma obrigação da IN 1888.
Após isso, a custódia é totalmente do cliente. “Apesar do smart contract [contrato inteligente] ter sido feito de uma forma que a gente consegue bloquear caso haja comprovação de fraude, já que existe um imóvel lastreado a ele”, acrescenta o advogado.
Carpegiani explica que, o fato de haver um imóvel atrelado ao token, faz necessário que o criador do contrato inteligente possua as chaves privadas necessárias para bloquear os bens em caso de fraude ou decisão judicial.
Os detentores dos tokens podem receber a porcentagem do aluguel proveniente daquele imóvel em reais ou em criptomoedas.
Caso o cliente queira receber em criptomoedas, o próprio contrato inteligente auxilia a identificar em que carteira está o ativo imobiliário e deposita o valor, conforme explica.
Em relação ao recebimento de aluguel em Reais, ou na queima de todos os tokens para reivindicar a escritura, o cliente precisará retornar à plataforma da Zero55, bem como passar pela questão de diligência caso necessário.
O advogado conta que os próximos passos estão relacionados à inclusão destes tokens no ecossistema DeFi. Tanto na BNB Chain quanto na Ethereum.
O advogado revela que está em contato com a equipe da MakerDAO para que seja possível integrar os tokens como opção de usar como colateral em empréstimos recebidos em DAI, a stablecoin descentralizada emitida pelo protocolo.
“O problema da Ethereum são as taxas, a partir do momento que a questão do PoS melhorar as taxas a ideia é cunharmos apenas na Ethereum mesmo”, diz. Apesar das taxas, Carpegiani conta que já está testando a implementação do token em sidechains da rede.
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