Aluguel de imóveis: O que explica as diferenças entre IGP-M e Índice Fipezap no acumulado do ano?

Os últimos levantamentos do Índice Fipezap sobre o aluguel de imóveis residenciais e comerciais mostraram elevação de preços no acumulado de 2023.

O valor pago pela locação de empreendimentos comerciais avançou 4,73% entre janeiro e setembro, enquanto para residências a valorização dispara 13,26% no período.

Em contrapartida, menos pressionado, o índice oficial de inflação (IPCA) tem ganhos de 3,50% até setembro. 

Por sua vez, o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), indicador da Fundação Getulio Vargas (FGV) e muito utilizado para reajustar contratos de aluguéis de imóveis, recua 4,93% no acumulado do ano. 

Qual é a diferença entre indicadores de imóveis?

Se os índices são usados para traçar o cenário de locação de imóveis, ou para reajustar os contratos, por que estão diferentes?

O Fipezap acompanha o preço médio de venda e de locação de salas e conjuntos comerciais de até 200 metros quadrados em 10 cidades brasileiras e de apartamentos prontos em 25 cidades. Ambos para com base em anúncios disponibilizados na internet.

O IGP-M, além de preços de aluguéis, também é amplamente usado para o reajuste de tarifas públicas, como de energia e telefonia, e em contratos de prestação de serviços.

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Ele é calculado a partir da variação de preços de bens e serviços, além de matérias-primas utilizadas na produção agrícola, industrial e na construção civil.

Com isso, é utilizada a média aritmética ponderada da inflação ao produtor (IPA), consumidor (IPC) e da construção civil (INCC) forma o resultado do indicador. 

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Desta forma, com essa formação, o IGP-M é influenciado pela cotação do dólar. O sócio-fundador da Cy.capital, Gustavo Rassi, explica que o IPA é bem vinculado à moeda norte-americana e acaba sendo muito mais volátil. 

“A gente viu preços no atacado e preços ‘dolarizados’ subindo muito durante a pandemia de covid-19. Com isso, outros índices acabam ficando mais estáveis e menos voláteis”, diz. 

O dólar acumula queda de mais de 5% no ano, o que justifica parte do movimento contrário do IGP-M em relação ao Fipezap e ao IPCA.

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Como é a diferença na prática?

O gerente da plataforma URBS Aluguel, Henrique Santos, explica a diferença entre os índices fazendo uma analogia a carros.

Segundo ele, supondo que os imóveis fossem carros que deram largada juntos em uma corrida de 12 meses e a velocidade de cada um fosse a correção pelos índices, o carro do IGP-M ficaria parado porque o índice ficou negativo e os contratos o consideram como zero.

“Já o carro do IPCA andaria a uma velocidade de 3,99 quilômetro por mês. Enquanto o do Fipezap andaria a uma velocidade de 37,39 quilômetro por mês”, explica.

Portanto, ele diz que, na prática, um imóvel alugado na largada por R$ 1000 seria reajustado para R$ 1039,90 ao fim da corrida. Já um imóvel desocupado na chegada seria oferecido para locação por R$ 1373,90.