BTG aponta ação com potencial de valorização de 30% e dividendos atrativos; veja qual

Ação do setor logístico pode subir 30% e pagar dividendos, segundo o BTG (istock.com/da-kuk)

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A LOG Commercial Properties (LOGG3) segue bem posicionada para capturar o bom momento do setor logístico e ainda oferece um potencial relevante de valorização na bolsa de valores, segundo relatório do BTG Pactual.

O banco reiterou a recomendação de compra para a companhia e elevou o preço-alvo para R$ 35 por ação, de R$ 26 anteriormente, para os próximos 12 meses — o que representa uma alta de cerca de 31% em relação à cotação, de R$ 26,67.

A casa avalia que o papel negocia a múltiplos considerados atrativos, em torno de 6,5 vezes o lucro projetado para 2026.

Logística: um dos melhores momentos em anos

Na avaliação do BTG, o segmento de galpões logísticos atravessa um dos ciclos mais favoráveis dos últimos anos, impulsionado principalmente pelo avanço do e-commerce.

A vacância no país gira em torno de 7%, próxima das mínimas históricas, mesmo após uma expansão relevante da oferta.

Ao mesmo tempo, a absorção líquida (isto é, a diferença entre a área locada e a área devolvida) segue forte, enquanto os preços de aluguel continuam subindo acima da inflação oficial.

Segundo o banco, esse cenário tem beneficiado diretamente a LOG, que possui ativos de alto padrão e presença nacional.

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Estratégia de vendas

Um dos pilares da tese é a estratégia de reciclagem de potfólio. De acordo com o relatório, a empresa tem construído galpões com um retorno sobre o gasto (yield-on-cost) de aproximadamente 13%. Posteriormente, ela vende esses empreendimentos maturados a taxas de retorno (cap rates) próximas a 8%.

Esse diferencial entre o custo de desenvolvimento e o preço de alienação tem gerado uma margem bruta média saudável de 31%.

Nos últimos 12 meses, por exemplo, a LOG concluiu cerca de R$ 1,8 bilhão em vendas de ativos, incluindo uma transação recente de aproximadamente R$ 1 bilhão.

Os principais compradores têm sido os fundos imobiliários (FIIs), que, segundo os analistas, seguem com apetite para expandir portfólios — movimento que pode ganhar força com a eventual queda dos juros.

Crescimento já contratado

A companhia também segue avançando no plano de expansão da sua carteira que prevê a adição de 2 milhões de metros quadrados (m²) até 2028.

De acordo com o BTG, a administração da empresa demonstrou forte confiança na meta, já que cerca de 15% desse volume já foi entregue, enquanto aproximadamente 70% do landbank (banco de terrenos) necessário está assegurado.

Além disso, na visão da casa, o risco dessa trajetória de crescimento é mitigado pela robusta demanda no setor: os galpões entregues recentemente alcançaram uma taxa de pré-locação de 90%.

Reajuste de contratos impulsiona receita

Outro vetor positivo está na reprecificação de contratos antigos. Parte relevante do portfólio da LOG já passou por renegociação, com aumento médio expressivo de 43% nos valores dos aluguéis.

Esse movimento, de acordo com o relatório, ajuda a explicar por que a receita líquida e o Ebitda da empresa cresceram a uma taxa anual composta (CAGR) de 12% desde 2019, apesar de a área bruta locável (ABL) total ter ficado relativamente estável no mesmo período em função da reciclagem de ativos.

Dividendos seguem no radar

Além da expansão, o retorno ao acionista também segue relevante. Após distribuições elevadas nos últimos anos, chegando a quase 17% em 2025, o BTG projeta um dividend yield (DY) em torno de 7% para 2026.

A estimativa é de que o total destinado a proventos e recompras de ações alcance aproximadamente R$ 163 milhões neste ano.

Segundo o banco, esses pagamentos reforçam a proposta da LOG de oferecer aos investidores um “combo” de crescimento e remuneração, mesmo mantendo um pipeline robusto de investimentos (capex).

Ponto de atenção

Apesar do cenário positivo, o relatório aponta que a alavancagem, que tem sido o principal detrator dos resultados financeiros recentes, ainda é um ponto de atenção.

Na prática, mesmo com um desempenho operacional sólido, com avanço de receita, o lucro líquido tem sido pressionado pelo custo da dívida devido à elevação da taxa Selic, que hoje está em 15% ao ano.

Ainda assim, a expectativa é de melhora gradual sustentada por três fatores principais fatores:

• Monetização de galpões maturados;
• Crescimento do NOI (receita operacional líquida), devido ao forte momento do setor, com vacância mínima e reprecificação de aluguéis;
• Perspectiva de redução dos juros, que deve aliviar diretamente as despesas financeiras da companhia, permitindo que uma parte maior do Ebitda chegue ao lucro líquido.