Ibovespa BTG Pactual lança fundo imobiliário de hotéis com retorno-alvo de IPCA +9% ao ano; veja detalhes
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O BTG Pactual colocou no mercado um novo fundo imobiliário voltado ao segmento hoteleiro de alto padrão, com foco em ativos que já estão em operação nas principais cidades do país e que possui rentabilidade-alvo de IPCA +9% ao ano.
O BTG Pactual Prime Hospitalidade FII tem como público-alvo investidores qualificados (com pelo menos R$ 1 milhão em investimentos) e pode movimentar mais de R$ 1 bilhão em sua oferta base.
De acordo com o material de divulgação, as cotas estão sendo ofertadas a R$ 10 cada, com captação inicial prevista em cerca de R$ 830 milhões.
No entanto, caso haja demanda, existe a possibilidade de um lote adicional de até R$ 207,5 milhões, o que elevaria o total da operação para aproximadamente R$ 1,037 bilhão.
Divisão do FII
A oferta, que, para sair do papel exige um montante mínimo de R$ 350 milhões, está dividida em duas partes:
- Cotas sênior (85%): São os papéis principais. Em geral, têm prioridade no recebimento dos rendimentos e na devolução do capital investido.
- Cotas subordinadas (15%): Funcionam como um “colchão de segurança”, absorvendo eventuais perdas antes de atingir o cotista principal e arcando com os custos da operação.
Prazo e retorno do fundo imobiliário
O novo fundo imobiliário do BTG terá prazo de cinco anos, com possibilidade de extensão por mais dois. Ao final do período, a proposta é devolver ao investidor sênior o principal corrigido pelo IPCA acumulado.
Além disso, o modelo prevê um “kicker”, participação de 10% no lucro obtido na venda futura dos ativos.
Na prática, quem aplica no FII passa a ter participação no negócio, com a expectativa de receber renda mensal e ainda capturar ganho de capital no desinvestimento.
Portfólio de hotéis
O fundo imobiliário mira três hotéis com perfis distintos, sendo dois voltados ao público de renda mais alta (premium) e um com forte apelo corporativo devido à localização próxima ao maior e mais movimentado aeroporto da América Latina.
No caso dos ativos de luxo, o primeiro é o Fairmont Copacabana, localizado no Rio de Janeiro, em frente à praia de Copacabana, que tem como demanda o lazer. O FII pretende adquirir cerca de 55 quartos, o equivalente a 15% do empreendimento, além de implementar melhorias como novos bares e expansão da área de eventos.
Já o segundo é o Fasano Itaim, situado no bairro Itaim Bibi, em São Paulo, próximo a polos comerciais como a Avenida Faria Lima, que tem como foco ser opção em viagens de negócios. Nesse caso, a aquisição envolve a totalidade do hotel, com 107 quartos, e inclui iniciativas comerciais e reformas.
O terceiro ativo do fundo imobiliário é o Pullman Guarulhos, localizado na região metropolitana da capital paulista e que tem perfil mais voltado ao público corporativo, beneficiado pela proximidade com o Aeroporto Internacional de São Paulo. O fundo deve comprar cerca de 89% do empreendimento, correspondente a 343 quartos, além de também realizar melhorias operacionais e na área de lazer.
Hotéis que já funcionam
De acordo com o BTG, os três hotéis já geram receita operacional, o que tende a dar maior previsibilidade no fluxo de rendimentos aos cotistas.
Além disso, a estrutura com correção pelo IPCA e a presença de cotas subordinadas também são apontadas como fatores de proteção.
O banco, que tem mais de R$ 45 bilhões sob gestão e é líder no segmento hoteleiro, com três veículos listados em bolsa, também avalia que o atual patamar de juros abre espaço para aquisições a preços mais atrativos, com potencial de valorização no longo prazo.
Calendário da oferta do fundo imobiliário
A rodada de apresentações, conhecida no mercado financeiro como roadshow, teve início em 2 de março.
O período de subscrição do fundo imobiliário começou no dia 5 e segue até o próximo dia 27, com a liquidação prevista para ocorrer em 31 de março.
Confira o calendário:
| Etapa | Data |
|---|---|
| Início das apresentações de roadshow para potenciais investidores | 02/03/2026 |
| Início do período de subscrição | 05/03/2026 |
| Encerramento do período de coleta de intenções de investimento | 27/03/2026 |
| Procedimento de alocação | 27/03/2026 |
| Liquidação da oferta | 31/03/2026 |
| Data limite para divulgação do comunicado de encerramento da oferta | 24/08/2026 |
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