Ibovespa Direcional, Cyrela, MRV: crédito mais seletivo expõe diferenças entre incorporadoras, diz Itaú BBA
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O mercado de crédito privado para incorporadoras entrou em uma fase mais seletiva, em meio ao custo de capital elevado e à maior restrição de funding tradicional. Segundo o Itaú BBA, o setor imobiliário segue com fundamentos sólidos, mas o acesso ao financiamento passa a depender cada vez mais de fatores específicos de cada companhia, como alavancagem, liquidez e capacidade de geração de caixa.
Nesse contexto, o setor manteve desempenho robusto em 2025, com resultados positivos tanto no segmento econômico quanto no de média e alta renda. Ainda assim, o banco aponta sinais crescentes de desaceleração, sobretudo na classe média, onde a demanda se mostra mais sensível às condições de crédito.
No segmento de baixa renda, o ambiente segue mais favorável, sustentado pelo fortalecimento do Minha Casa, Minha Vida (MCMV). O funding recorde do FGTS, próximo de R$ 125 bilhões, combinado à ampliação do programa – com redução de taxas, aumento dos limites de renda e do preço-teto, além da criação de uma nova faixa – tem garantido elevada velocidade de vendas e maior previsibilidade de repasses para as incorporadoras expostas ao programa.
Já na média e alta renda, a restrição de funding via poupança (SBPE), que registra fluxo negativo, tem pressionado o crédito imobiliário, elevando o custo das parcelas e exigindo maior uso de fontes alternativas. Medidas anunciadas para liberar cerca de R$ 38 bilhões ajudam na margem, mas são consideradas insuficientes para reverter o quadro no curto prazo.
Diante desse cenário, o Itaú BBA avalia que 2026 deve exigir maior disciplina das empresas, com menor ritmo de lançamentos, foco na venda de estoques e preservação de margens, especialmente entre aquelas mais expostas à classe média.
Confira análise por incorporadora
Entre as incorporadoras de média e alta renda, Cyrela e Eztec ilustram o equilíbrio entre crescimento e execução.
A Cyrela acelerou os lançamentos para R$ 13 bilhões em 2025, alta de 35% na comparação anual, enquanto as vendas ficaram praticamente estáveis, em R$ 9,2 bilhões. O aumento de estoques, principalmente em São Paulo, passou a demandar maior atenção. Do lado financeiro, a alavancagem subiu em função da queima de caixa e do pagamento de dividendos, embora a companhia mantenha liquidez elevada, com cerca de R$ 7 bilhões em caixa.
A Eztec também ampliou lançamentos, com crescimento de 46,7%, mantendo baixa alavancagem, de 2,9%. Ainda assim, o maior volume de projetos em fase inicial pressionou o reconhecimento de receita, enquanto o estoque pronto segue como ponto de atenção, apesar das margens elevadas.
No segmento econômico, Direcional e Pacaembu seguem como destaques, apoiadas pelo bom momento do MCMV. Ambas apresentam velocidade de vendas elevada e margens robustas.
A Direcional, no entanto, registrou aumento do endividamento após pagamento de dividendos e ampliou o uso de cessão de recebíveis, instrumento que melhora o giro de caixa, mas adiciona risco em um ambiente mais adverso. A companhia, por outro lado, mantém dívida alongada e liquidez suficiente para cobrir vencimentos de longo prazo.
A Pacaembu combina crescimento com uma estrutura de capital considerada conservadora. A empresa registrou lançamentos e vendas recordes, com VSO de 69% e landbank robusto. Apesar da redução do caixa após dividendos, não há concentração relevante de amortizações no curto prazo.
A MRV permanece como o caso mais sensível sob a ótica de crédito. A operação brasileira segue sólida, mas a subsidiária Resia continua pressionando a alavancagem e a liquidez. A companhia encerrou 2025 com dívida líquida equivalente a 102,9% do patrimônio líquido, ou 173% quando ajustada por cessão de recebíveis, além de enfrentar vencimentos relevantes entre 2026 e 2027 acima do caixa disponível. Nesse cenário, a desalavancagem depende da venda de ativos nos Estados Unidos.
A Plaenge aparece em uma posição intermediária, com crescimento acompanhado por alavancagem ainda elevada, próxima de 60%. A companhia combina menor ritmo de lançamentos com aumento de entregas, o que sustenta a receita. A posição de caixa robusta e a estrutura de dívida ajudam a mitigar parcialmente os riscos, embora a concentração de vencimentos em 2027 siga no radar.
Para 2026, o BBA destaca que o acompanhamento do setor deve se concentrar na evolução das vendas e estoques, na disciplina na distribuição de dividendos, no uso de cessão de recebíveis e no comportamento dos custos de construção. No caso da MRV, o foco permanece na execução do plano de desalavancagem.
A avaliação do banco é que o crédito privado continuará firme, mas com critérios mais rigorosos, favorecendo empresas com balanços mais sólidos e maior previsibilidade de caixa, ao mesmo tempo em que impõe maior pressão sobre companhias mais alavancadas ou dependentes de eventos específicos.
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