Fundo imobiliário desaba mais de 40% após cortar dividendos e revisar projeções; entenda o que aconteceu

Fundo imobiliário desaba mais de 40% após cortar dividendos e revisar projeções; entenda o que aconteceu (Imagem: iStock/hernan4429)

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As cotas do fundo imobiliário Mérito Desenvolvimento I (MFII11) despencaram na segunda-feira (3) e encerraram o pregão com queda superior a 41%, após o veículo reduzir a projeção de dividendos e revisar para baixo as estimativas de geração de caixa.

Em relatório gerencial divulgado na noite de sexta-feira (31), o FII informou que os proventos referentes a julho, agosto e setembro serão de R$ 0,30 por cota em cada um dos meses, o que representa uma queda de 67% em relação aos R$ 0,91 distribuídos no trimestre anterior.

No caso da geração líquida de caixa, as projeções para 2026 caíram de R$ 30,6 milhões para R$ 9,2 milhões, enquanto a estimativa para 2027 foi reduzida de R$ 87,1 milhões para R$ 46,5 milhões.

O que motivou a revisão?

De acordo com a Mérito Investimentos, gestora do fundo, o principal fator por trás da revisão foi a adoção de premissas mais conservadoras para o Consórcio Cortel SP, do qual o MFII11 detém uma participação indireta de 35%.

A concessionária é responsável pela gestão, operação, revitalização e prestação de serviços funerários em cinco cemitérios da cidade de São Paulo por um período de 25 anos.

Segundo a gestora, o Consórcio Cortel SP vem enfrentando “entraves burocráticos” para obter a aprovação das obras junto à prefeitura da capital paulista.

Com isso, o cenário-base passou a considerar que o incremento das receitas com a taxa de manutenção de jazigos ocorrerá apenas a partir de 2028, adiando a geração de caixa esperada para 2026 e 2027.

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Cabe lembrar que, embora tenha como foco o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários — principalmente no segmento residencial —, o MFII11 também possui participação em projetos estruturados por meio de sociedades de propósito específico (SPEs), como o Consórcio Cortel SP.

Além disso, o relatório aponta um ritmo de vendas abaixo do esperado em alguns empreendimentos da carteira do fundo.

Entre eles estão o “Damha Fit II“, que vem registrando comercialização mais lenta e parcelamentos em prazos mais longos, e o “Reserva da Ilha“, cujo estoque tem apresentado menor velocidade de vendas do que a projetada.

Expectativa para os dividendos

Apesar da revisão das projeções de caixa e da redução do guidance de dividendos, a Mérito Investimentos afirmou que o lucro esperado dos empreendimentos em questão permanece inalterado.

Segundo o relatório, o fundo possui atualmente R$ 974,5 milhões em estoque, considerando sua participação nos projetos, dos quais R$ 42,4 milhões correspondem a unidades prontas, que, de acordo com a gestora, podem gerar entrada imediata de caixa após a venda.

A expectativa da casa é que, com a evolução das vendas dos empreendimentos e a normalização dos projetos, a distribuição de proventos volte a crescer gradualmente a partir de 2027.