Ibovespa Fundo imobiliário desembolsa R$ 456,5 milhões por galpões alugados à Amazon e outras empresas; IFIX recua
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O fundo imobiliário Tellus Rio Bravo (TRBL11) anunciou, por meio de fato relevante, assinou compromissos para adquirir participações em dois imóveis logísticos por R$ 456,5 milhões.
Segundo o comunicado, a operação envolve o empreendimento “Régis“, localizado em Itapecerica da Serra (SP) e alugado para três companhias, e o “Amazon Recife“, situado em Cabo de Santo Agostinho (PE) e locado integralmente à Amazon (AMZO34).
No caso do primeiro ativo, o TRBL11 comprará 49% de participação por R$ 56,1 milhões. Quanto ao segundo, adquirirá 81,5% por R$ 400,4 milhões.
O pagamento será feito em dinheiro, mas dividido em duas parcelas: 64% do valor total, equivalente a R$ 292,2 milhões, será quitado no fechamento da transação, e os 36% restantes, ou R$ 164,3 milhões, em 24 meses, corrigidos pela variação positiva do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
A conclusão da negociação está prevista para ocorrer até 18 de dezembro de 2026 e depende do cumprimento de condições precedentes previstas nos contratos.
O fundo informou que utilizará recursos provenientes de uma venda de imóveis atualmente em andamento e da contratação de um novo Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) para viabilizar os pagamentos.
Galpão da Amazon tem contrato até 2032
O Amazon Recife tem 73,9 mil metros quadrados (m²) de área bruta locável (ABL) e foi construído para a companhia no modelo built to suit (BTS), em que o imóvel é desenvolvido conforme as necessidades específicas do inquilino.
Entregue em junho de 2022, o galpão logístico é totalmente ocupado pela empresa de e-commerce, que possui contrato atípico de locação com vencimento em 2032 e reajuste anual pelo IPCA. Esse modelo contratual prevê condições mais rígidas para a rescisão antecipada.
Além disso, segundo o TRBL11, a Amazon Inc., matriz norte-americana da companhia, oferece garantia para as obrigações da operação brasileira, nos limites previstos contratualmente.
Imóvel em São Paulo tem vacância de 31,8%
Já o empreendimento Régis possui 30,6 mil metros quadrados de ABL, distribuídos em dois blocos e 16 módulos independentes.
Atualmente, 68,2% da área está locada para três empresas, com contratos típicos e reajustes anuais pelo IPCA. Um deles vence no primeiro trimestre de 2027, enquanto os outros dois têm vencimento previsto para o terceiro trimestre de 2029.
Os 31,8% restantes, equivalentes a sete módulos, estão vagos. Para essas áreas, o vendedor pagará ao fundo imobiliário uma renda mínima garantida por até dois anos, até que os espaços sejam ocupados por novos inquilinos.
R$ 0,42 por cota
Ainda de acordo com o fato relevante, as aquisições representam um incremento de R$ 0,42 por cota na receita mensal do TRBL11.
O cálculo, no entanto, considera o portfólio após a saída de três imóveis que estão em processo de venda. Portanto, o valor não deve ser somado diretamente à receita atual do FII.
Com a movimentação, a participação dos contratos atípicos na receita do fundo deve saltar de 16% para 88%. Já a parcela da receita proveniente de contratos com vencimento a partir de 2032 passará de 17% para 83%.
Em relação à qualidade dos imóveis, a participação de galpões classificados como padrão AAA (premium) passará de 40% para 70% do portfólio.
Desempenho do IFIX
Ainda no mercado de fundos imobiliários, IFIX, principal índice da classe na bolsa de valores (B3), encerrou a terça-feira (3) aos 3.525,27 pontos, com queda de 3,33%.
O CACR11 liderou as altas, com valorização de 2,16%. Na sequência, o JSCR11 subiu 1,83%, seguido pelo BLMG11, que avançou 1,04%.
| Ticker | Variação | Último (R$) |
|---|---|---|
| CACR11 | +2,16% | 12,76 |
| JSCR11 | +1,83% | 7,24 |
| BLMG11 | +1,04% | 30,00 |
O TGAR11 liderou as quedas, com desvalorização de 15,58%. Na sequência, o VGHF11 recuou 11,58%, seguido pelo GZIT11, que caiu 11,29%.
| Ticker | Variação | Último (R$) |
|---|---|---|
| TGAR11 | -15,58% | 33,65 |
| VGHF11 | -11,58% | 4,20 |
| GZIT11 | -11,29% | 30,56 |
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