Fundo imobiliário do BTG compra galpão logístico por R$ 375 milhões; Ifix cai

(Foto: Flávya Pereira/Money Times)

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O BTG Pactual Logística (BTLG11) concluiu a compra de um galpão logístico localizado em Guarulhos, na região metropolitana de São Paulo, por R$ 375 milhões, segundo fato relevante divulgado na quarta-feira (26).

Trata-se da primeira aquisição do fundo após o encerramento da 16ª emissão de cotas realizada no último mês, quando foi arrecadado pouco mais de R$ 1,8 bilhão.

Denominado BTLG Guarulhos I, o imóvel possui 95,3 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) e está totalmente ocupado. O ativo fica em um raio de até 30 quilômetros da capital paulista, uma das regiões logísticas mais disputadas do país devido à proximidade com o maior mercado consumidor brasileiro.

Do valor total da aquisição, o fundo imobiliário pagou R$ 225 milhões à vista, o equivalente a 60% do preço. Os R$ 150 milhões restantes serão desembolsados em 18 meses, com correção pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Mesmo com parte do pagamento postergada, o BTLG11 já passou a ter direito à totalidade das receitas de locação do imóvel. Segundo a gestão, a operação foi fechada com um cap rate de entrada de aproximadamente 9,1%.

O cap rate representa a relação entre a renda anual gerada pelo ativo e seu preço de aquisição, funcionando como uma medida da rentabilidade operacional inicial do investimento.

Já o yield médio estimado para os próximos 18 meses é de aproximadamente 15,2%. O percentual mais elevado no período é favorecido pela estrutura de pagamento parcelado, uma vez que o fundo recebe toda a receita do galpão desde o primeiro desembolso, embora 40% do preço somente seja pago posteriormente.

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Com a aquisição, a parcela da carteira do BTLG11 investida em imóveis situados em um raio de até 30 quilômetros da cidade de São Paulo aumentará cerca de quatro pontos percentuais, alcançando 42%.

Na avaliação de Caio Araujo, analista de fundos imobiliários da Empiricus, a aquisição foi vista como positiva e destaca que a alocação dos recursos da oferta em um ativo pronto, ocupado e próximo à capital paulista contribui para para a tese do fundo.

Além disso, Araujo avalia que há espaço para novas altas dos aluguéis, sobretudo em imóveis logísticos de alto padrão e bem localizados como o da nova aquisição. Caso os preços do Guarulhos I convirjam para os valores atualmente praticados na região, o cap rate implícito da operação poderia subir para algo entre 10% e 12%.

Ifix recua

O IFIX, principal índice da indústria na bolsa de valores brasileira (B3), recuou no último pregão. O Índice encerrou a quarta-feira (26) aos 3.697,78 pontos, com queda de 0,08%.

Com isso, desde o início de agosto, o indicador acumula desvalorização de 2,27%, enquanto, desde janeiro, recua 2,10%.

Entre as maiores altas dos FIIs na quarta-feira (26), o Mérito Desenvolvimento Imobiliário I (MFII11) voltou a liderar os ganhos, com avanço de 9,53%, a R$ 39,19. Na sequência, o Átrio REIT Recebíveis Imobiliários (ARRI11) subiu 1,94%, para R$ 4,74, enquanto o Cyrela Crédito (CYCR11) avançou 1,93%, a R$ 8,45.

Entre as maiores quedas dos FIIs na quarta-feira (26), o Pátria Escritórios (PATC11) liderou as perdas, com recuo de 4,19%, a R$ 113,50. Na sequência, o JS Recebíveis Imobiliários (JSRE11) caiu 3,53%, para R$ 7,93, enquanto o Cartesia Recebíveis Imobiliários (CACR11) cedeu 3,52%, a R$ 15,92.