Fundos imobiliários: Por que o TRXF11 aposta na ‘Faria Lima dos galpões’, segundo a gestora

Verônica Engel, portfólio manager da TRX Investimentos (Imagem: divulgação)

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O fundo imobiliário TRXF11, da TRX Investimentos, entrou em uma nova fase de expansão após anunciar a compra de um condomínio logístico em Guarulhos (SP), por R$ 1,43 bilhão, na maior operação de sua história.

O complexo soma 237,4 mil metros quadrados (m²) de área e é formado por dois galpões AAA (premium) já locados ao Mercado Livre, por 10 anos, na modalidade build to suit (BTS) — construídos sob medida para atender às necessidades específicas do inquilino.

Dos dois, o MELI começará a operar em um a partir da próxima semana, enquanto o segundo deve iniciar o funcionamento no começo de novembro, após o término das obras, conforme contou ao Money Times Verônica Engel, gerente de portfólio da TRX, casa com mais de R$ 6 bilhões sob custódia.

Segundo a executiva, o condomínio também abrigará um terceiro galpão, que ainda não foi construído, mas que já possui um contrato engatilhado e depende, entre outros fatores, da aprovação do projeto.

Pelos cálculos da gestão, os atuais contratos com o Mercado Livre foram fechados por valores entre R$ 36 e R$ 37 por metro quadrado.

No entanto, a TRX espera capturar valorização no médio e longo prazo, já que é possível encontrar aluguéis acima de R$ 40 por metro quadrado na mesma região.

“A gente brinca que Guarulhos é a Faria Lima dos galpões, onde todo mundo está querendo um espacinho. Nada mais justo do que a TRX também ter ali o seu espaço. E conseguimos um ‘espação’”, afirmou Engel à reportagem.

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Retorno da operação

Verônica contou que o complexo foi adquirido por um cap rate (taxa de capitalização) estabilizado de aproximadamente 8% ao ano, embora a estrutura de pagamento feita pelo fundo permita um retorno maior inicialmente.

Isso porque o veículo vai pagar pelo condomínio de forma parcelada, com o primeiro desembolso no final de julho, seguido por outros três semestrais consecutivos, condicionados ao cumprimento de marcos do projeto.

A aquisição, no entanto, é considerada indireta porque o TRXF11 não comprou os galpões diretamente. Em vez disso, participou da estrutura que detém os imóveis, que conta com outros dois fundos imobiliários: o TRX Logístico e o Matriz Log.

O TRX Logístico foi criado para deter os ativos. Nele, o Banco XP de Atacado participa como investidor da cota sênior, enquanto o TRXF11 e o Matriz Log ficam com a cotas subordinadas e, por meio delas, dividem a propriedade econômica do complexo em partes iguais (50% para cada um).

Inicialmente, o TRXF11 também será o único cotista do Matriz Log.

Na prática, a cota sênior funciona como uma camada de financiamento da operação, com prioridade no recebimento dos recursos gerados pelos imóveis, enquanto a parcela subordinada concentra o potencial de valorização dos empreendimentos.

“A gente está falando de um dividend on cost de 14,5% neste primeiro ano. É isso que acaba gerando de caixa neste primeiro momento, dado que já temos os contratos com o Mercado Livre”, explicou Engel.

TRX não vê risco de concentração

Com a aquisição do complexo em Guarulhos, a logística passa a representar 37% do portfólio do TRXF11. O fundo também amplia seu patrimônio imobiliário para mais de R$ 9,2 bilhões, com 115 ativos distribuídos pelo país.

Além disso, o Mercado Livre também passa a ser o maior locatário individual do veículo, respondendo por pouco mais de 18% da receita.

Mesmo assim, a gestora sustenta que a concentração não é uma preocupação neste momento. Segundo Verônica Engel, o histórico do FII mostra capacidade de reciclar imóveis e alterar a composição quando necessário.

“A gente gosta de bons locatários, e o Mercado Livre hoje está em um ótimo cenário e tem conquistado bastante market share no e-commerce”, afirmou a executiva.

“Já tivemos outros grandes inquilinos, como o GPA, e sempre conseguimos fazer essa reciclagem do portfólio”, acrescentou.

Engel destacou ainda que os espaços construídos sob medida (build to suit) são estratégicos para empresas como o próprio MELI, o que reduz os riscos.

“É sempre um BTS que eles [empresas de e-commerce] querem, justamente porque querem colocar toda a tecnologia que têm dentro dos galpões. Então, para a gente, o Mercado Livre ser o maior inquilino não é um problema.”

TRXF11 não pretende abandonar varejo

Apesar do aumento da exposição à logística, a gestora afirma que o fundo não deve se tornar um veículo exclusivamente dedicado a galpões.

Na verdade, de acordo com Engel, a principal vantagem do TRXF11 é justamente aproveitar diferentes ciclos do mercado imobiliário.

“Durante a pandemia, vimos fundos de shoppings caindo, mas a gente tinha lojas de supermercados, junto com GPA e Assaí, que nos ajudaram a passar bem por aquele momento”, disse ela.

“Ali foi um grande aprendizado de que a gente realmente não pode colocar todos os ovos numa cesta só [seja varejo ou logística].”