KNCR11, BTLG11 e as principais recomendações de FIIs para setembro, segundo 13 analistas

FIIs fundos imobiliários (Imagem: Lemon_tm/ istockphoto)

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O Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) é o fundo imobiliário mais recomendado para setembro, segundo levantamento do Money Times com carteiras elaboradas por bancos, corretoras e casas de análise. O FII recebeu nove indicações no mês.

Na sequência aparecem o BTG Pactual Logística (BTLG11), presente em oito portfólios, e o XP Malls (XPML11), com sete recomendações. O Kinea Hedge Fund (KNHF11) ocupa a quarta posição, com seis menções.

Quatro fundos dividem o quinto lugar, com cinco indicações cada: Bresco Logística (BRCO11), Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11), Hedge Brasil Shopping (HGBS11), HSI Malls (HSML11) e Vinci Logística (VILG11).

O ranking mostra que as casas mantêm uma estratégia equilibrada entre fundos de recebíveis, beneficiados pela taxa Selic ainda elevada, e fundos de tijolo com portfólios considerados resilientes e potencial de valorização conforme os juros recuam.

KNCR11: renda elevada mantém fundo na liderança

A preferência pelo KNCR11 é explicada principalmente pela exposição da carteira ao CDI. O fundo investe em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e tende a apresentar rendimentos mais elevados enquanto os juros permanecem em patamares restritivos.

O Santander destaca que o KNCR11 possui uma carteira diversificada, formada por 91 CRIs, majoritariamente classificados como high grade, ou seja, de menor risco de crédito. Aproximadamente 100% dos papéis são indexados ao CDI e contam com garantias como alienação fiduciária e cessão de recebíveis.

Para os próximos 12 meses, o banco estima um dividend yield de 13,2%. Como contraponto, eventuais novos cortes da Selic podem reduzir gradualmente os rendimentos do fundo.

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A XP também avalia que o KNCR11 deve continuar entregando uma renda atrativa, sustentada por uma Selic terminal ainda elevada e pela menor volatilidade em relação a outros FIIs. A casa cita ainda a experiência da gestão, a diversificação e o baixo risco da carteira de crédito.

BTLG11 ganha espaço após captação bilionária

Segundo colocado no levantamento, o BTLG11 ganhou força nas carteiras após concluir uma emissão de cotas que levantou cerca de R$ 1,8 bilhão. O reforço de caixa amplia a capacidade do fundo de realizar aquisições.

Em setembro, o Santander incluiu o BTLG11 em sua carteira, ocupando o espaço anteriormente destinado ao BRCO11. Além da maior disponibilidade de recursos, o banco destaca que o fundo negocia com desconto de aproximadamente 7% em relação ao valor patrimonial.

O BTLG11 possui 34 galpões logísticos, alta taxa de ocupação e contratos de longo prazo. Entre os inquilinos estão empresas como Assaí, DHL, Unilever e Amazon. O Santander estima um dividend yield próximo de 10% nos próximos 12 meses.

A XP também chama atenção para a recente aquisição do galpão BTLG Guarulhos I, por R$ 375 milhões. O ativo está integralmente locado e foi comprado com cap rate de aproximadamente 9,1%. Com o pagamento parcelado, o fundo estima um retorno médio de 15,2% nos primeiros 18 meses da operação.

XPML11 lidera entre os shoppings

Com sete indicações, o XPML11 é o fundo de shopping centers mais recomendado para setembro. O portfólio reúne participações em 26 empreendimentos e soma 274 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) própria.

O Santander considera o XPML11 sua principal escolha no segmento, destacando a diversificação, a consistência dos resultados operacionais e a atuação da gestão na compra e venda de ativos.

Entre os principais empreendimentos estão Catarina Fashion Outlet, Shopping Cidade Jardim e Pátio Higienópolis. O banco estima um dividend yield de 10,8% para os próximos 12 meses.

A XP também fundamenta a recomendação na presença de shoppings maduros e resilientes, na melhora operacional do portfólio e na possibilidade de ganhos adicionais com a reciclagem de ativos.

Logística e shoppings dividem espaço

Além do BTLG11, outros três fundos logísticos aparecem entre os mais recomendados: BRCO11, VILG11 e, logo abaixo, LVBI11. O BTG Pactual destaca que esses fundos combinam imóveis de alto padrão, contratos de longo prazo e exposição a regiões próximas dos principais centros consumidores.

O VILG11, com cinco indicações, negocia com desconto patrimonial e apresenta vacância reduzida. Para o Santander, o fundo é uma opção atrativa devido à diversificação do portfólio, à qualidade dos galpões e ao fato de a maior parte dos contratos vencer somente depois de 2028.

Entre os shoppings, HGBS11 e HSML11 também receberam cinco recomendações. O BTG destaca que o HGBS11 reúne ativos localizados em regiões maduras, baixa alavancagem e bom desempenho operacional. Já o HSML11 se beneficia da participação majoritária em seus empreendimentos e do potencial de ganhos com a venda de ativos.

No pano de fundo, as casas ressaltam que a queda recente da inflação e a continuidade do ciclo de cortes da Selic podem favorecer os FIIs, especialmente os fundos de tijolo. Ainda assim, os juros reais elevados, as incertezas fiscais e a volatilidade eleitoral exigem seletividade.

Em agosto, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) recuou 1,46%, pressionado principalmente pela alta dos juros longos. Nesse ambiente, a preferência segue concentrada em fundos com portfólios de qualidade, gestores experientes, contratos previsíveis e capacidade de manter a distribuição de rendimentos.