Fundos listados estão baratos? BTG vê janela de entrada após queda e indica em quais investir

Os fundos listados em bolsa atravessam um período conturbado em 2026. Pressionados pelo cenário de juros elevados, pelas incertezas fiscais e pela proximidade das eleições, diferentes segmentos acumulam perdas no ano, movimento que se intensificou em agosto.

Para se ter uma ideia, o Ifix, principal índice de fundos imobiliários da B3, acumula queda de 3,7% no mês e de 2,5% no ano. Entre os FIIs de tijolo, o desempenho é ainda pior: as perdas chegam a 4% em agosto e 4,3% em 2026.

O movimento contrasta com o mercado de ações, que, apesar de enfrentar um mês também negativo, de -3,44%, ainda sustenta alta de pouco mais de 7% no acumulado do ano.

Para o BTG Pactual, porém, a correção dos fundos abriu uma nova janela de entrada. Os descontos aumentaram e os rendimentos ficaram mais atraentes, com dividend yields que chegam perto de 17%, dependendo da classe.

Os Fiagros, por exemplo, negociam em média a 0,81 vez o valor patrimonial, com dividend yield de 17,2% nos últimos 12 meses. Nos FI-Infra, os números são de 0,93 vez e 14,6%, respectivamente. Já o Ifix negocia a 0,84 vez o valor patrimonial, com retorno em dividendos de 12,3%.

Na avaliação do banco, boa parte do pessimismo já foi incorporada às cotações. “Os preços atuais já incorporam uma parcela relevante dos riscos macroeconômicos e criam uma assimetria mais favorável para investidores com horizonte de médio e longo prazo”, afirmam os analistas do BTG, em relatório divulgado nesta terça-feira (25).

Por que os fundos estão caindo?

Segundo o BTG, a fraqueza das cotas está mais relacionada à percepção de risco macroeconômico e à mudança no fluxo de investidores do que a uma piora generalizada dos fundamentos.

Os juros elevados atuam em duas frentes: tornam a renda fixa relativamente mais atraente e aumentam a taxa de desconto utilizada para calcular o valor dos fluxos futuros dos fundos. O efeito é particularmente relevante para os FIIs de tijolo e outros ativos mais sensíveis à curva longa de juros.

O fiscal adiciona outra camada de pressão. Segundo o relatório, nos 12 meses encerrados em junho, o setor público consolidado registrou déficit primário de 1,19% do PIB, enquanto a dívida bruta alcançou 81,9%. A proximidade das eleições também aumenta a incerteza sobre a política econômica a partir de 2027.

O banco ainda menciona uma mudança importante no fluxo de capital. Em julho de 2025, as pessoas físicas respondiam por 56% do volume negociado de FIIs. Um ano depois, essa fatia caiu para 33%. No mesmo intervalo, os investidores institucionais passaram de 24% para 34% e os estrangeiros, de 16% para 29%.

Para o BTG, o avanço desses investidores pode ter ampliado a pressão sobre as cotas, já que institucionais e estrangeiros tendem a reagir mais rapidamente às mudanças no cenário econômico e movimentam volumes maiores.

Apesar de episódios recentes envolvendo cortes de dividendos, problemas de crédito e recuperações judiciais, o banco não enxerga uma crise disseminada entre os fundos.

“Os dados não indicam uma deterioração sistêmica”, diz o relatório. Em uma amostra de 102 FIIs e Fiagros, apenas nove apresentaram redução de dividendos igual ou superior a 15% nos últimos seis meses e somente quatro registraram eventos materiais relacionados a recuperação judicial.

É nesse cenário de fundamentos relativamente preservados e preços deprimidos que o BTG identifica oportunidades.

Veja os segmentos e os fundos preferidos pelo banco

Lajes corporativas: desconto chega a 36%

As lajes corporativas são o segmento mais descontado entre os FIIs, negociando, em média, 36% abaixo do valor patrimonial. Ao mesmo tempo, os fundamentos vêm melhorando: entre os edifícios de alto padrão de São Paulo, a vacância caiu de 13,6%, no primeiro trimestre, para 12,7%, no segundo, enquanto os preços pedidos dos aluguéis avançaram 5%.

“Vemos uma combinação atrativa entre descontos elevados, recuperação da ocupação e potencial de valorização dos aluguéis”, afirma o BTG.

Nesse segmento, o banco recomenda o JS Real Estate Multigestão (JSRE11) e o VBI Prime Properties FII (PVBI11).

Galpões logísticos: vacância baixa sustenta a tese

Nos galpões logísticos, os fundamentos seguem positivos, apoiados pela expansão do comércio eletrônico e pela demanda de grandes varejistas e operadores. Em São Paulo, a vacância dos ativos de alto padrão caiu de 6,4% para 4,9% entre o primeiro e o segundo trimestre.

Para o BTG, o equilíbrio entre oferta e demanda deve favorecer a manutenção da ocupação elevada e ganhos reais nos contratos.

As recomendações são BTG Pactual Logística FII (BTLG11), Pátria Log FII (HGLG11) e Vinci Logística FII (VILG11).

Shopping centers: vendas crescem e vacância segue controlada

Os shopping centers continuam entre os segmentos mais resilientes. No primeiro trimestre, as vendas por metro quadrado dos FIIs de shopping cresceram 6% na comparação anual, enquanto o NOI (Receita Operacional Líquida) por metro quadrado avançou 5,2%. A vacância permaneceu baixa, em torno de 4,7%, embora o BTG alerte para o aumento recente da inadimplência.

As escolhas do banco são Hedge Brasil Shopping FII (HGBS11), HSI Malls FII (HSML11) e Vinci Shopping Centers FII (VISC11).

Híbridos e renda urbana: previsibilidade dos contratos

Os fundos híbridos e de renda urbana se destacam pelos contratos de longo prazo, muitas vezes atípicos e corrigidos pela inflação. Essa estrutura traz maior previsibilidade de receita, embora deixe as cotas mais sensíveis aos movimentos dos juros reais.

Após a correção, o BTG vê oportunidades para quem busca renda mais estável e indica o Pátria Renda Urbana FII (HGRU11).

Fundos de fundos: oportunidade no ‘duplo desconto’

Nos fundos de fundos (FOFs), a principal tese está no chamado duplo desconto: além de o próprio FOF negociar abaixo do valor patrimonial, os FIIs presentes em sua carteira também estão descontados.

Por isso, apesar da maior sensibilidade às quedas do mercado, a categoria pode apresentar maior potencial de valorização em uma recuperação.

O BTG recomenda o Hedge Top FOFII 3 FII (HFOF11) e o Kinea FII FOF (KFOF11).

Hedge funds: perfil mais defensivo

Os hedge funds imobiliários possuem flexibilidade para investir em diferentes ativos, como CRIs, fundos de crédito e imóveis. Atualmente, parte relevante das carteiras está em renda fixa, ajudando a sustentar os dividendos e reduzindo a exposição às oscilações das cotas.

Segundo o BTG, esses fundos combinam “carrego elevado, diversificação e participação em uma eventual melhora do mercado”.

As recomendações são o BTG Pactual Real Estate Hedge Fund FII (BTHF11) e o Kinea Hedge Fund FII (KNHF11).

Recebíveis: juros altos mantêm carrego atrativo

Os FIIs de recebíveis, ou fundos de papel, também passaram por uma correção e negociam abaixo do valor patrimonial e de suas médias históricas. Para o BTG, estratégias indexadas ao IPCA oferecem carrego elevado e possibilidade de ganho de capital caso a curva de juros feche.

Apesar dos problemas recentes envolvendo algumas operações de crédito, o banco afirma que não observa uma “deterioração sistêmica do crédito”.

As recomendações são o Kinea Índices de Preços FII (KNIP11) e o Kinea High Yield CRI FII (KNHY11).

FI-Infra: taxas elevadas após correção

Os FI-Infra também negociam com descontos após a queda recente. Boa parte das carteiras está aplicada em debêntures incentivadas indexadas ao IPCA, com taxas implícitas que podem superar IPCA+11% ao ano, além de alternativas pós-fixadas que se beneficiam da Selic elevada.

Nesse segmento, o BTG recomenda BTG Pactual Crédito Infra FIC FI-Infra (BCDI11), BTG Pactual Dívida Infra FIC FI-Infra (BDIF11), Sparta Infra FIC FI-Infra (JURO11) e Sparta Infra CDI FIC FI-Infra (CDII11).

Fiagro: retorno maior vem acompanhado de mais risco

Nos Fiagros, o BTG destaca as carteiras diversificadas de CRAs, com exposição a diferentes devedores, culturas, regiões e garantias. As taxas elevadas tornam o segmento interessante para investidores dispostos a assumir mais risco, mas tornam a seleção dos fundos ainda mais importante.

O banco recomenda o BTG Pactual Crédito Agrícola Fiagro (BTAG11) e o Kinea Crédito Agro Fiagro (KNCA11).

A orientação é priorizar “diversificação, qualidade das garantias, experiência da gestão e capacidade de monitoramento e recuperação dos créditos”.