O que esperar dos FIIs em 2026, segundo o BTG; veja os setores mais promissores

O que esperar dos FIIs em 2026, segundo o BTG; veja os setores mais promissores (Imagem gerada por IA)

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Após um 2025 especialmente positivo, o mercado de fundos imobiliários (FIIs) deve ter um 2026 com um cenário mais equilibrado, combinando, ainda assim, oportunidades de valorização e geração de renda, segundo avaliação do BTG Pactual.

Em relatório, o banco destaca que a melhora do ambiente macroeconômico, especialmente com a expectativa de queda da taxa Selic, tende a sustentar o desempenho do setor, ainda que a volatilidade siga no radar por se tratar de um ano eleitoral.

“Para 2026, nossa visão parte de um cenário mais construtivo. Embora o patamar de juros deva permanecer elevado, um ciclo de cortes tende a melhorar o ambiente para ativos de risco, especialmente aqueles com geração recorrente de renda”, escreveram os analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira, responsáveis pelo documento.

Em 2025, vale lembrar, o IFIX — principal índice dos fundos imobiliários na B3 — acumulou valorização superior a 20%. Segundo o BTG, o movimento foi impulsionado pelos elevados descontos observados e por uma base de comparação mais fraca.

O período também foi marcado por avanços estruturais na indústria de FIIs, como a retomada da captação, a expansão da base de investidores para 2,9 milhões de pessoas e a melhora operacional dos fundos, refletida no aumento dos aluguéis e na redução da vacância.

FIIs de tijolo x FIIs de papel

Na avaliação do banco, os fundos de tijolo já passaram por um ajuste relevante nos preços das cotas, sobretudo aqueles com maior patrimônio e liquidez.

Ainda assim, a análise setorial mostra que diversos segmentos seguem negociando abaixo do valor patrimonial, o que mantém espaço para apreciação ao longo do ciclo.

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Ao mesmo tempo, o relatório destaca que o nível ainda elevado dos juros reais continua favorecendo os FIIs de papel, especialmente os com exposição a estruturas indexadas ao IPCA.

“Os fundos de recebíveis devem iniciar um processo gradual de redução de dividendos ao longo de 2026, em função da queda da Selic e de uma inflação mais controlada. No entanto, o nível de rendimento deve permanecer bastante competitivo, com a vantagem adicional de menor volatilidade”, aponta o documento.

Diante desse cenário, o BTG espera aumentar gradualmente a exposição a fundos de tijolo em 2026, evitando movimentos abruptos.

O banco ressalta que o calendário eleitoral pode gerar janelas pontuais de estresse no mercado, criando oportunidades de entrada a preços mais atrativos.

“Por se tratar de um ano eleitoral, podem surgir janelas oportunísticas. A alocação será feita de forma progressiva, com foco na qualidade dos ativos, localização consolidada e previsibilidade do fluxo de caixa.”

Os melhores setores para 2026

Dentro dos fundos de tijolo, entre os diversos setores, o BTG aponta lajes corporativas como um dos mais defasados do mercado em termos de valuation.

“Apesar da melhora operacional já observada, esses FIIs ainda negociam com desconto expressivo em relação ao valor patrimonial, o que sustenta nossa visão otimista, especialmente em regiões como Faria Lima, Pinheiros e Vila Olímpia.”

Galpões logísticos

No caso dos galpões logísticos, o relatório destaca que a demanda permanece sólida e o crescimento dos aluguéis, portanto, deve continuar, refletindo a escassez relativa de imóveis de alta qualidade.

Por outro lado, pontua que o setor já negocia mais próximo do valor patrimonial, o que limita o potencial de reprecificação e torna a seleção de ativos ainda mais essencial.

Shoppings centers

Para os shoppings, o BTG mantém uma visão positiva. O segmento ainda negocia com deságio e apresenta FFO yield estimado para 2026 em torno de 10% ao ano, acima da média histórica.

Além disso, a implementação de isenção de imposto de renda para pessoas físicas com renda mensal de até R$ 5 mil tende a impulsionar o consumo das classes B e C, público predominante dos shoppings presentes nos FIIs.

Por outro lado, a expectativa de IGP-M negativo em 2025 limita os reajustes de aluguel em 2026, o que exige maior seletividade dentro do setor.

Renda Urbana e FOFs

No caso de renda urbana, o banco avalia que a alta nos últimos meses foi consistente e com dividendos competitivos. No entanto, o setor praticamente eliminou seu desconto, reduzindo o potencial de valorização no curto prazo.

Já entre os fundos de fundos (FOFs) e hedge funds, o BTG afirma que o deságio segue relevante. Ainda assim, pontua que esses ativos tendem a apresentar maior volatilidade em um ano eleitoral.

Principais temas para 2026

Entre os principais pontos de atenção para o ano, a casa reforça a necessidade de maior seletividade e critério nas novas alocações. A preferência deve recair sobre FIIs maiores, com estrutura de capital sólida e portfólios bem posicionados.

Outro tema relevante é o avanço das aquisições pagas com cotas. Embora essa estratégia possa favorecer o crescimento e a reciclagem de portfólio, o banco alerta que esse tipo de operação pode gerar pressão no curto prazo sobre as cotações e elevar a volatilidade dos fundos que optarem por esse modelo.