Proibição das bets: Qual o impacto no setor imobiliário e nos FIIs, segundo CEO da SiiLA

A proibição da operação das bets no Brasil poderá causar impactos não apenas sobre arrecadação de impostos ou endividamento das famílias, mas também sobre o setor imobiliário corporativo.

Um levantamento feito pela consultoria SiiLA, ao qual o Money Times teve acesso, detectou cerca de 16 mil metros quadrados (m²) de escritórios locados por casas de apostas online em diferentes cidades brasileiras. A receita de aluguéis desses espaços é estimada em R$ 22,6 milhões por ano.

São Paulo concentra a maior parte dessa exposição. Na capital paulista, são aproximadamente 13,2 mil m², distribuídos por 15 empresas em 15 edifícios, com valor de mercado estimado em cerca de R$ 20 milhões por ano.

O maior escritório é o ocupado pela Betano, que possui 3,7 mil m² no Eldorado Business Tower, na avenida Rebouças, zona oeste paulistana, e aluguel anual estimado em R$ 8,6 milhões.

Em termos de valores locativos, a inquilina, portanto, representa cerca de 43% da exposição imobiliária das bets em SP.

Na sequência aparece a Betnacional, com 804 m² no Faria Lima Square e aluguel anual de R$ 3,2 milhões, seguida pela Novibet, que ocupa 1,9 mil m² na Torre Z, na avenida Chucri Zaidan, por R$ 2,3 milhões ao ano.

Confira as exposições imobiliárias das bets em São Paulo:

Empresa	Região	Área ocupada	Valor locativo por ano	Participação na exposição das bets em SP
Betano	Rebouças	3,7 mil m²	R$ 8,6 milhões	43,0%
Betnacional	Faria Lima	804 m²	R$ 3,2 milhões	16,0%
Novibet	Chucri Zaidan	1,9 mil m²	R$ 2,3 milhões	11,5%
Superbet	Berrini	1,2 mil m²	R$ 1,2 milhão	6,0%
SorteNaBet	Alphaville	1,7 mil m²	R$ 1,1 milhão	5,5%
UpBet	Vila Olímpia	917 m²	R$ 0,9 milhão	4,5%
Galera.bet	Berrini	543 m²	R$ 0,7 milhão	3,5%
Rivalo	Pinheiros	306 m²	R$ 0,5 milhão	2,5%
BetMGM	Vila Leopoldina	864 m²	R$ 0,5 milhão	2,5%
Aposta Ganha	Itaim Bibi	255 m²	R$ 0,3 milhão	1,5%
DonaldBet	Berrini	295 m²	R$ 0,2 milhão	1,0%
BandBet	Marginal Pinheiros	177 m²	R$ 0,2 milhão	1,0%

Bets nos FIIs

A exposição às empresas de apostas online também chega a imóveis que estão parcialmente detidos por fundos de investimento imobiliários (FIIs).

Segundo a SiiLA, a Betnacional, por exemplo, ocupa o 24º e o 25º andares do Faria Lima Square, imóvel em que o BRCR11 detém 34% de participação.

Já a SorteNaBet aluga o 18º andar do iTower Alphaville, edifício no qual o VPPR11 possui fração de 50%. A Responsa Game também ocupa uma sala do portfólio do fundo.

A Superbet, por sua vez, é locatária de um imóvel pertencente ao FII Opportunity, de acordo com o levantamento.

Além de SP

A presença das bets, cabe ressaltar, é menor nos demais mercados monitorados pela SiiLA. Foram identificados outros 2.838 m² de escritórios ocupados pelas empresas de apostas em Belo Horizonte (MG), Campinas (SP), Porto Alegre (RS) e Rio de Janeiro (RJ), com valor de mercado estimado em cerca de R$ 2,61 milhões por ano.

BH concentra praticamente dois terços dessa metragem, com 1.775 m². Caso todos esses espaços fossem devolvidos, a vacância da capital mineira passaria de 12,98% para 13,48%.

Impacto limitado

Apesar da exposição, uma eventual saída das bets dos escritórios ocupados em São Paulo teria impacto limitado sobre a vacância do mercado corporativo da cidade, segundo avaliação de Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA.

Em entrevista ao Money Times, o executivo afirmou que, mesmo em um cenário em que todas as casas de apostas devolvessem seus espaços, a taxa de vacância paulistana passaria de 15,88% para 16,02%, um avanço de apenas 0,14 ponto percentual.

“As bets, no geral, têm uma ocupação muito pequena em relação ao tamanho do mercado”, afirmou Nicastro à reportagem.

Segundo ele, há dois principais motivos para tal movimento: o próprio perfil das companhias e a regulamentação brasileira.

“As bets são muito mais tecnologia do que pessoas”, disse ele. “E outra: cada licença de uma bet pode operar três marcas diferentes. Então, a empresa não precisa ter três lajes para fazer o negócio”.

Impacto maior em algumas regiões

Embora o efeito agregado seja, de fato, pequeno, algumas regiões da capital paulista podem sentir impactos mais relevantes em caso de devolução dos escritórios.

É o caso da Rebouças, onde a vacância, segundo o estudo, passaria de 3,99% para 5,83%, alta de 1,84 ponto percentual.

Quando o recorte considera apenas os imóveis de padrão A+ da região, a taxa poderia subir de 4,09% para 8,19%.

O maior salto, porém, aparece nos prédios da Vila Leopoldina: uma potencial devolução de 864 m² pela BetMGM faria a vacância do bairro passar de 14,36% para 28,90%.

À reportagem, o CEO da SiiLA explicou o motivo da possível disparada.

“Quando você tem uma região menor, qualquer movimentação tem um impacto relevante. Se você fizer uma devolução de uma laje na Chucri Zaidan, não é nada, porque a Zaidan tem quase 1 milhão de metros quadrados”, afirmou Nicastro.

“Agora, quando você faz na Rebouças e na Vila Leopoldina, que são mercados menores, o impacto acaba sendo, em termos percentuais, maior”, acrescentou.

O executivo também ponderou por que as empresas de apostas acabaram concentrando parte de suas operações nessas regiões.

“Elas [Rebouças e Vila Leopoldina] têm um custo mais atrativo do que lugares como Faria Lima e Paulista. Então, as bets não abriram mão da qualidade dos ativos, mas optaram por ter uma locação um pouco mais perto da realidade delas em relação ao custo fixo.”

Reposição pode ser rápida

Para Nicastro, o principal risco para os proprietários – como os FIIs – em uma eventual saída das bets não seria uma deterioração estrutural da demanda, mas uma perda temporária da receita de aluguel.

Na região de Rebouças, por exemplo, ele avalia que a reposição tende a ser facilitada pela baixa vacância e pela existência de procura “latente”.

Uma estratégia para acelerar esse processo de reposição, segundo o CEO da SiiLA, seria manter os escritórios mobiliados e aproveitar eventuais estruturas deixadas pelas casas de apostas.

“Na Rebouças, o risco está na perda temporária da locação, porque ali é uma região em que a vacância está muito baixa e tem uma demanda latente. Se eu fosse proprietário, numa eventual perda de inquilino, eu tentaria deixar o escritório mobiliado”, afirmou.

Na Vila Leopoldina, entretanto, o cenário é diferente. Como o bairro ainda apresenta maior disponibilidade, os imóveis, de acordo com o executivo, precisam disputar locatários com lugares mais consolidados.

“A Vila Leopoldina ainda concorre com localidades mais consolidadas. Então, são desafios diferentes para as duas regiões.”

Finanças e tecnologia podem absorver espaços

O CEO da SiiLA também vê espaço para que empresas de outros setores – em especial, dois – ocupem eventuais áreas devolvidas pelas bets. Segundo Nicastro, finanças e tecnologia estão entre os segmentos que mais demandaram escritórios nos últimos 12 meses.

“Se eu fosse cravar dois setores aqui, é o setor financeiro, e aí você inclui grandes bancos e fintechs, e o de tecnologia”, afirmou.

“Como essas bets são empresas de tecnologia, a chance de você buscar um inquilino de tecnologia é muito maior, porque [os escritórios] devem ter infraestrutura bem-feita”, acrescentou.

Companhias ligadas ao chamado digital fulfillment, como Amazon e Shopee, também foram citadas pelo executivo como potenciais inquilinas.

Saída não seria imediata

O CEO também pontuou que uma eventual desocupação dos imóveis pelas casas de apostas não ocorreria de forma instantânea.

Um dos motivos é a possibilidade de mudanças no cenário regulatório, dado que a medida provisória (MP) que proibiu as bets foi publicada na última sexta-feira (25) e possui validade imediata, mas, para que seja mantida, tem de ser votada e aprovada pelo Congresso Nacional em até 120 dias.

Outro ponto é que existe um processo contratual e operacional para o encerramento dos contratos de aluguel.

“Você não rompe o acordo de locação da noite para o dia. Você entra, faz uma renegociação e notifica o proprietário. Depois, tem que fazer vistoria. Então, não é um processo tão rápido”, afirmou.