Rodolfo Amstalden: Fundos imobiliários estão em um ponto ótimo de entrada

Pense no seguinte cenário: se você pudesse comprar bons imóveis com descontos de mais de 20% nos seus valores de avaliação e ainda receber os aluguéis isentos de Imposto de Renda. Seria lindo, não é mesmo?

Parece um sonho ou mera fantasia. Mas te digo que isso é totalmente factível: basta investir em alguns fundos imobiliários (FIIs). 

Vou explicar… 

De maneira geral, esse segmento sofreu bastante na fase crítica da pandemia. A adoção em larga escala do home office e a crise financeira, que afetou muitas empresas por conta do lockdown, causaram uma elevação significativa da taxa de vacância dos imóveis. Assim, as cotas dos FIIs negociadas em bolsa derreteram. 

Agora, o mercado imobiliário já dá sinais de recuperação, porém, ainda não se refletiram nas cotações. 

Alguns fundos imobiliários seguem negociando a menos de 80% do seus valores patrimoniais, calculados com base nas avaliações dos imóveis que compõem suas carteiras. 

Claro, que nem tudo que está barato é um bom negócio. Entretanto, esse é um ponto de entrada em FIIs descontados, que tenham imóveis de qualidade e bem localizados – ou seja, o picking é importante.

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Recentemente, um grande gestor de fundos imobiliários disse em evento da Vitreo que a demanda por aluguéis está avançando com o retorno das atividades presenciais nos escritórios. Na cidade de São Paulo – vista como um termômetro do setor imobiliário, considerando a Faria Lima, Itaim, Vila Olímpia e Avenida Paulista, as taxas de vacância estão caindo e levando também à uma sensível alta do preço do metro quadrado para aluguel comercial, o que começa a transbordar para outros bairros. 

Quanto aos galpões logísticos da região Sudeste, as taxas de ocupação já se encontravam em maior patamar devido à expansão do e-commerce. E alguns estudos já indicam melhorias operacionais e aumentos nos aluguéis.

Então, estamos diante de uma janela de oportunidade para poder colher ganhos lá na frente. 

Isso apoiado também nas sinalizações do Banco Central de que estaríamos próximos do fim do ciclo de aperto monetário e por termos perspectivas mais favoráveis no ambiente doméstico. 

Performance histórica

Outro ponto interessante é que os fundos imobiliários apresentam desempenho histórico acima do Ibovespa e CDI, na média, em uma janela de 10 anos. 

É fato que rentabilidade passada não é garantia de ganho futuro, mas isso nos revela a consistência do ramo imobiliário ao longo do tempo e a importância da diversificação da carteira em diversas classes de ativos.

Em azul, está representado o IFIX, índice de fundos imobiliários; em vermelho, o Ibovespa, principal índice de ações da Bolsa e, em azul, o CDI. 

Renda extra isenta e corrigida pela inflação

Os fundos imobiliários proporcionam renda extra pingando na conta– os rendimentos mensais ou aluguéis que são distribuídos mensalmente aos cotistas. 

Por conta da regulação, esses rendimentos são isentos para investidores pessoas físicas. 

Vale destacar ainda que os FIIs consistem em um instrumento de proteção contra a inflação, uma vez que a maioria dos contratos de aluguéis são corrigidos pelo IPCA ou IGP-M.  

E tem mais, é possível começar a investir em FIIs com 100, 200, 1.000 reais, ou seja, módicas quantias, sem burocracia nenhuma.

Por isso tudo, não dá para desprezar os fundos imobiliários. 

Existem muitas opções no mercado – são mais de 400 FIIs listados na B3, e você precisa fazer boas escolhas.

Por isso, te convido para conhecer a nossa série Renda Imobiliária, comandada pelo analista Caio Araújo. Lá tem uma lista de FIIs criteriosamente selecionados e com alto potencial.

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