Shoppings: Pandemia é página virada, mas 2023 não será de céu de brigadeiro

Após Multiplan (MULT3) e Iguatemi (IGTI11) reportarem vendas totais recordes em 2022, conforme suas prévias operacionais, a crise provocada pela pandemia de Covid-19 no setor de shoppings é página virada. Porém, os números robustos do ano passado podem não ser os mesmos em 2023, uma vez que analistas preveem um cenário macroeconômico desafiador para o setor.

Para o analista de real estate da Empiricus Research, Caio Araujo, os níveis históricos de Multiplan e Iguatemi refletiram a retomada do consumo, o funcionamento normal dos shoppings e uma demanda reprimida observada, principalmente, no primeiro semestre. “Estamos vendo uma desaceleração no consumo dado às condições econômicas, o que é natural”, diz.

Aliansce Sonae (ALSO3) e BR Malls ainda não divulgaram suas prévias operacionais. Porém, os analistas do Bank of America (BofA), Aline Caldeira e Carlos Peyrelongue, chamam a atenção para o desempenho positivo de Aliansce Sonae no quarto trimestre do ano passado, no qual foi a operadora que mais abriu lojas, com média de seis por shopping. O que pode ser um “cheiro” da performance da companhia em 2023.

Baque da inflação nos shoppings

O head de real estate da XP, Ygor Altero, ressalta que a inflação e a taxa de juros seguem no radar. Apesar da inflação fechar o ano anterior acima do centro da meta perseguida pelo Banco Central (BC), os shoppings dominantes conseguiram repassar a alta de preços para o consumidor.

Em relação aos lojistas, o analista da Empiricus diz que vê a inadimplência controlada ao longo deste ano, dando sequência ao visto no ano passado após os reajustes de aluguéis. “Não na mesma magnitude de 2022, mas ainda favorável”, diz.

Altero, da XP, acrescenta que, apesar da expectativa de uma dinâmica de vendas menor, o crescimento da receita com aluguéis deve ser forte ao longo de 2023.

“Com menos impulso do que no ano anterior, mas com taxa de ocupação positiva e o custo dessa taxa controlado, principalmente, os shoppings listados. Também vejo espaço para o preço do aluguel subir”, reforça.

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Setor de shoppings mais concentrado

Em 2023, observaremos o setor um pouco mais concentrado, já que Aliansce Sonae e BR Malls concluíram a fusão neste início de ano e as ações da segunda empresa deixaram de ser negociadas na Bolsa brasileira.

Para o analista da XP, a operação é positiva para o setor e para as empresas, o que deve melhorar a precificação da companhia em meio ao aumento da liquidez com a empresa combinada. Entretanto, para lojistas, essa concentração de shoppings pós-fusão “não é boa”, já que “cria-se grandes conglomerados”. “No fim do dia, o lojista tende a perder o poder de barganha”, observa.

Em 2022, shoppings foram às compras movimentando as fusões e aquisições do setor. A BR Malls, além de combinar negócios com ALSO3, vendeu ativos para ajustar o portfólio para a fusão. A Iguatemi comprou a fatia que faltava e passou a deter 100% do shopping JK Iguatemi, em São Paulo. Já a Multiplan assumiu o controle de alguns shoppings que administrava.

Altero acredita que as fusões e aquisições devem continuar este ano e que há uma tendência de reciclagem de ativos entre as empresas. A Multiplan, que detém 50,1% do DiamondMall, em Belo Horizonte, prometeu ao Atlético Mineiro adquirir 24,95% da parcela que ainda pertence ao clube de futebol. Isso depois de desistir de comprar os 49,9% que pertencem ao Galo.

Mas voltou atrás dias depois com uma nova proposta. “A negociação com o Atlético não foi simples. Com juros elevados, não está fácil avançar com fusões e aquisições. Acho que foi uma estratégia correta reduzir a porcentagem”, pondera Araujo, da Empiricus.

As ações ‘top picks’

XP, Empiricus e Santander endossam que as ações de shoppings estão descontadas e as duas últimas têm a Iguatemi como “top pick” no setor. Araujo, da Empiricus, diz que a preferência pela companhia é pelo seu desempenho operacional, que vem melhorando nos últimos meses.

“Vemos atratividade em IGTI11 e que se espalha para a Multiplan, que são similares no perfil de empreendimentos.  Porém, alguns ativos da Iguatemi estão com preço perto dos múltiplos mínimos históricos e vemos um desconto exagerado de MULT3 sobre IGTI11. As duas estão com valuation atrativo”, avalia.

Esta semana, o Santander passou a preferir Iguatemi, seguido de Multiplan, pela sua maior exposição a pessoas físicas de alta renda, exibindo maior resiliência em períodos de atividade econômica fraca, como também melhora na taxa de vacância e valuation atraente. Já o analista da XP diz que as perspectivas são positivas para shoppings, justificadas pelo desconto das ações do setor. Porém, a Multiplan é a queridinha da instituição.