Fundos imobiliários: Por que o TRXF11 quer captar até R$ 10 bilhões e quais são os riscos, segundo a gestora

Raul Grego Lemos, portfólio manager da TRX (Imagem: divulgação/ TRX)

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A decisão da TRX Investimentos, gestora do TRXF11, de lançar uma oferta que pode movimentar até R$ 10 bilhões — a maior já anunciada por um fundo imobiliário no Brasil — não foi motivada apenas pelo desejo de crescer.

Segundo Raul Grego Lemos, gerente de portfólio da casa, o objetivo é aproveitar um momento considerado favorável para aquisição de imóveis, em meio aos juros elevados e à menor concorrência entre compradores.

Em entrevista ao Money Times, o executivo afirmou que, desde as primeiras operações realizadas com pagamento parcial em cotas do TRXF11, que tem sido a marca do FII em vários negócios, o volume de oportunidades recebidas pela gestora aumentou.

De acordo com ele, o crescimento do fundo também despertou interesse de proprietários de imóveis de diferentes segmentos, que passaram a considerar os papéis do veículo uma alternativa de pagamento em um ambiente de crédito mais restrito.

“Do ano passado para cá, vieram muitos ativos interessantes, como esse portfólio da Cyrela que anunciamos. Os vendedores passaram a confiar na gestão e na cota do fundo [como meio de recebimento]”, afirmou Lemos, ao citar que o atual cenário também tem favorecido.

“Com a NTN-B mais alta e menos compradores no mercado, conseguimos negociar cap rates mais atrativos e ter um poder maior de barganha.”

Cyrela e Log entre as vendedoras

A transação a que Lemos se referiu é a maior já realizada pelo TRXF11. O fundo imobiliário assinou um memorando com a Cyrela (CYRE3) para adquirir um portfólio de cinco propriedades pelo valor de R$ 2,14 bilhões.

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O pacote inclui quatro galpões logísticos — dois na região metropolitana de São Paulo, um no Rio de Janeiro e outro em Extrema (MG) —, além de lajes corporativas do “Edifício Cyrela Corporate“, empreendimento que está sendo erguido na capital paulista e que já foi alugado pela incorporadora para o Nubank, em um contrato de 10 anos.

Pelo acordo, a Cyrela aceitou metade do pagamento em dinheiro e a outra metade via entrega de cotas do TRXF11.

Além disso, o fundo também assinou um memorando com a Log Commercial Properties (LOGG3), da Família Menin, para adquirir 70% do complexo logístico “Log Recife II”, por R$ 210 milhões.

O pagamento também será dividido entre moeda corrente nacional e cotas do veículo.

De acordo com Lemos, os recursos levantados na nova oferta serão utilizados para financiar essas operações, além de outras já anunciadas e algumas que, segundo ele, estão por vir.

“Temos um pipeline bastante extenso que consegue absorver uma captação de R$ 10 bilhões”, afirmou.

Detalhes da oferta

A 13ª emissão do TRXF11 prevê a distribuição inicial de 53 milhões de cotas, ao preço de R$ 94,25 cada, o que representa uma captação de aproximadamente R$ 5 bilhões.

O lote, porém, poderá ser ampliado em até 100%, permitindo que a operação alcance R$ 10 bilhões, caso haja demanda suficiente.

Se atingir esse montante, o TRXF11 poderá se tornar o maior fundo imobiliário da indústria brasileira, já que, atualmente, possui cerca de R$ 6 bilhões em patrimônio líquido, 115 imóveis na carteira e 331 mil cotistas na bolsa de valores.

Criado em 2019, o veículo investe em diferentes tipos de propriedades comerciais, como shopping centers, prédios de escritórios e galpões logísticos, faturando em cima do aluguel dessas unidades.

Fundo mantém estratégia híbrida

Apesar das recentes aquisições terem sido voltadas à logística e lajes corporativas, Lemos afirmou que a estratégia do TRXF11 continuará sendo “agnóstica” em relação aos setores.

Ele lembrou que, hoje, o fundo também possui imóveis alugados para empresas dos segmentos de varejo, saúde, educação e financeiro.

“O nosso mandato é híbrido. Buscamos empreendimentos bem localizados e com empresas de primeira linha como locatárias”, afirmou.

“Fizemos transações até recentes no mercado educacional, comprando o prédio do IBMEC, em São Paulo. Na região de Pinheiros, temos também ativos locados para o setor de saúde, além de agências bancárias”, acrescentou.

Riscos à vista

Ocorre que, com uma emissão desse porte, alguns riscos passam a ser monitorados mais de perto. Um deles é a eventual pressão vendedora no mercado secundário por parte dos investidores que receberão as cotas do TRXF11 como forma de pagamento.

Questionado sobre o assunto, Lemos reconheceu a preocupação, mas afirmou que a TRX pretende minimizar esse efeito por meio de regras de lock-up mais rígidas, adotadas após a experiência das últimas emissões.

Nessa nova oferta, segundo a casa, investidores que receberem cotas em operações de permuta terão limite de venda equivalente a apenas 5% da média diária negociada pelo fundo nos últimos 30 dias. Na anterior, esse percentual variava entre 10% e 20%.

“São iniciativas que vamos calibrando ao longo do tempo para que a gente sofra cada vez menos com pressão sobre a cota.”

TRXF11 em novo patamar preocupa?

Perguntado sobre o fato de o TRXF11 poder se tornar o maior fundo imobiliário da indústria, Lemos afirmou que o crescimento aumenta a responsabilidade da gestora, mas não a estratégia.

“A gente sempre teve, desde que o veículo era menor, uma preocupação muito grande com os nossos cotistas”, disse.

“Isso não vai mudar daqui para frente, mesmo o fundo crescendo R$ 5 bilhões ou R$ 10 bilhões. Se captar R$ 5 bilhões, será um dos maiores da indústria; se captar R$ 10 bilhões, será o maior. Hoje, já somos o terceiro maior fundo de tijolo e isso já traz uma responsabilidade muito grande com alocação de capital.”