Exclusivo: Com apetite, fundo imobiliário da Mérito compra três terrenos em SP e projeta VGV de até R$ 200 milhões

O Mérito Desenvolvimento Imobiliário (MFII11) entrou 2024 com o pé na porta. Após fechar janeiro com a maior valorização do índice de fundos imobiliários (Ifix), de 13%, o MFII11 quer investir.

Recentemente, o fundo iniciou uma emissão de cotas para alocar os recursos em empreendimentos residenciais. Sobretudo, em São Paulo.

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Em entrevista exclusiva ao Money Times, o CEO da Mérito Investimentos, Alexandre Despontin, conta que o FII com foco no desenvolvimento de residências está comprando três terrenos nas zonas leste e sul da capital paulista.

A aquisição está em fase de aprovação e, por isso, investidores ainda não foram formalmente comunicados.

O valor geral de vendas (VGV) estimado para os projetos é de R$ 150 milhões a R$ 200 milhões e deve resultar em 800 apartamentos.

Localizados nas regiões do Jabaquara e de Itaquera, cada um dos terrenos tem 2 mil metros quadrados, em média. “Vemos bastante potencial nessas duas regiões [zona sul e leste]”, comenta.

No mês passado, o FII informou ao mercado que fez a primeira aquisição do ano, de outro terreno de 1,2 mil metros quadrados no bairro Cidade Patriarca, na zona leste, para a construção de um prédio com 180 unidades. O VGV projetado é de R$ 43,6 milhões.

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O executivo destaca que, diferentemente de outras gestoras, a Mérito não trabalha com permuta ou sociedade de propósito específico, mas tem o próprio braço de incorporação. Trata-se da Mérito Realty, na qual trabalha com a marca Livus.

“Nesses mais de dez anos do FII, a gente viu a necessidade de ter um corpo técnico que discuta de igual para igual com os parceiros. Ainda temos parceiros locais, mas nos estruturamos aqui com toda a parte de obra, engenharia e financeiro”, explica.

Na contramão de boa parte dos fundos, a incorporadora Livus atua no segmento de baixa renda, foco do fundo imobiliário de desenvolvimento da gestora.

Com isso, os projetos do MFII11 estão enquadrados no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).

“As mudanças no programa, com o aumento do teto para compra de imóveis, nos ajudaram bastante”, comemora Despontin, que quer operar 15 projetos ao mesmo tempo na cidade de São Paulo.

Para chegar a esse total de projetos, além dos terrenos adquiridos, o executivo adiantou que há quatro projetos em processo de aprovação para início do desenvolvimento. Como também quatro projetos lançados.

O Mérito Desenvolvimento Imobiliário quer tirar os empreendimentos do papel com recursos de sua nona emissão de cotas. Anunciada no fim de fevereiro, a operação pretende captar até R$ 161,2 milhões. Diante disso, Despontin quer que o fundo cresça 35% este ano.

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Segmento residencial é a bola da vez?

Na esteira do bom momento do mercado imobiliário em meio à queda da taxa básica de juros (Selic), das mudanças no programa Minha Casa, Minha Vida e outros incentivos de governos municipais e estaduais, fundos imobiliários vêm apostando mais em residências

Despontin pondera que investir no segmento é desafiador. Com isso, ele acredita que investir em residências não é a bola da vez, mas ganha mais espaço.

“As gestoras estão procurando algo diferente para trazer aos seus cotistas e estão vendo o segmento residencial com maior aceitação pelo investidor. Mas ele é mais difícil do que parece. Elas querem entrar, mas não é tão simples se comparado com lajes corporativas“, avalia.

Entre as dificuldades de apostar no segmento, segundo o CEO da Mérito, está a rentabilidade um pouco menor no mercado de aluguéis, ponto forte entre os imóveis comerciais.

Em relação a outros desafios, ele acrescenta que o maior deles é ter uma equipe qualificada que consiga atender as demandas do setor.

“O [segmento] residencial é mais pulverizado. É um setor caro, que trabalha com públicos diferentes. É muito diferente de você construir um prédio comercial e alugar para dez empresas”, observa.