Helio Pio: Monitoramento constante é um dos segredos para evitar inadimplência em CRI de lastro pulverizado

O aumento da Selic para 11,75% a.a. (sendo já esperado que a taxa chegue na casa dos 13% a.a.), a proximidade de um turbulento período eleitoral, debates acalorados sobre o teto de gastos, Brasília em clima ideológico superaquecido, a pressão inflacionária no Brasil e em grande parte do mundo têm deixado o os investidores em alerta e apreensivos. Muitos se preocupam com a saúde financeira de suas carteiras.

Pensando nisso, neste artigo vamos ajudar os investidores que aplicam em CRIs, principalmente com lastro pulverizado, a entender parte do nosso trabalho e a constatar que não é puro acaso nunca termos tido nenhum evento de default e, mais do que isso, nenhum atraso de PMT em nossas carteiras ao longo de mais de 8 anos.

Os ativos de crédito privado possuem diferentes níveis de complexidade e, por isso, tendem a demandar mais ou menos acompanhamento, a depender de sua estrutura.

Costumamos dizer que, além do processo de análise e diligência quantitativa e qualitativa realizado no momento da estruturação e/ou aquisição do ativo, consideramos o passo de acompanhamento da dívida tão ou mais importante do que o inicial. Esse processo é um dos principais responsáveis pelo bom andamento das operações de um portfólio bem gerido no longo prazo.

O CRI de lastro pulverizado exige um acompanhamento próximo, criterioso, dedicado, constante e completo. Esse processo visa garantir que a operação se mantenha saudável e assegura que melhorias, ajustes e readequações sejam realizados antes de uma eventual deterioração da carteira, ao primeiro sinal de uma luz amarela (e bem antes de uma vermelha), mantendo assim o CRI adimplente.

O monitoramento das operações envolve muito mais do que somente avaliar a qualidade do crédito, a capacidade de pagamento dos mutuários da carteira cedida via processo de securitização. O processo consiste em acompanhar todos os pontos que de alguma forma podem impactar a operação. São monitorados:

Dicas para CRI de lastro pulverizado

1. Características do lastro: Esse é um ponto crucial e bastante sensível, por isso há uma necessidade constante de monitoramento, feito no detalhe.  É nele que vamos acompanhar o “behavior” da carteira de recebíveis, processo em que conseguimos mensurar a inadimplência mensal, a inadimplência líquida acumulada, as vendas, os distratos, as retomadas, o LTV (loan to value) e a inadimplência por faixas de dias (aging list). A manutenção da carteira é essencial para que a adimplência do CRI se mantenha intacta;
2. Razões de garantia: Acompanhamento da sobregarantia de recebíveis e covenants financeiros, como razão de PMT (PMT da carteira cedida para a operação sobre a PMT do CRI mais as despesas da operação) e da razão de saldo (valor presente da carteira de recebíveis sobre o saldo devedor do CRI).
3. Obras: Além da avaliação do laudo de medição de obra emitido por empresa de engenharia independente e contratada pela securitizadora/investidores, o time de gestão possui um cronograma de visitas in loco a todos os empreendimentos para acompanhar sua evolução física e financeira;
4. Estratégia de vendas/marketing: É fundamental monitorar o processo de vendas do cedente da carteira de recebíveis. Isso ajuda a assegurar que novas vendas substituam as que foram distratadas e até mesmo a celebrar novo contratos caso ainda haja imóveis em estoque. Em ambos os casos, os recebíveis desses novos mutuários servem como sobregarantia para as operações;
5. Condições mercadológicas/ concorrência: É de extrema importância manter o empreendimento atrativo em meio às alterações mercadológicas e macroeconômicas que possam vir a ocorrer.

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O gráfico abaixo é um exemplo real de um dos CRIs em que alocamos por meio dos nossos fundos de investimento. Vejam que é possível perceber a qualidade desse crédito ao longo do tempo, se ela está deteriorando ou não. As mensalidades pagas em dia (representadas pelas colunas verdes) estão em linha, diminuindo ou se aproximando da PMT do CRI (representada pela linha azul).

A partir da análise minuciosa dos pontos acima, de visitas periódicas in loco e de diversos outros, identificamos se há alguma ação que precisa ser tomada para garantir a saúde do ativo. E o mais importante: identificamos com antecedência, com tempo hábil para evitar que haja uma situação muito difícil ou até irremediável.

Ao longo demais de oito anos trabalhando com esse tipo de ativo, algumas ações já foram tomadas, como por exemplo a substituição do time de vendas que não estava correspondendo às expectativas de determinada operação, a alteração das estratégias de marketing para venda do empreendimento, o reforço no time de cobrança da carteira para melhorar a performance.

Caso uma deterioração mais importante esteja se aproximando, também há a possibilidade de que a dívida seja renegociada e remodelada para se enquadrar na nova situação, para o interesse de ambos os lados, investidores e emissor.