Nem Petrobras nem Vale: Veja o novo foco do investidor estrangeiro no Brasil

As tensões envolvendo o Irã e o tarifaço de Donald Trump colocaram em xeque o protagonismo dos Estados Unidos (EUA) nas carteiras globais — e estão redesenhando o fluxo de capital pelo mundo.

Quando esse dinheiro migra para mercados emergentes, como o Brasil, o destino costuma ser previsível: as ações. E, de fato, o Ibovespa já se aproxima dos 200 mil pontos, embalado pelo apetite estrangeiro.

Desta vez, porém, o movimento vai além do mercado acionário. Isso porque os fundos imobiliários — um produto historicamente dominado por pessoas físicas — também entraram no radar dos gringos.

Para se ter uma ideia, segundo relatório do Santander, a indústria de FIIs registrou um volume médio diário de negociações de R$ 508 milhões nos primeiros dois meses de 2026, o que representa um aumento de 60% em relação ao mesmo período de 2025.

Parte relevante desse movimento, especialmente em fevereiro, veio justamente dos “não residentes”, que representaram 24% do valor negociado.

De maneira geral, esse capital estrangeiro não chega ao mercado imobiliário brasileiro por compra direta das cotas na B3.

A porta de entrada são, principalmente, os Exchange Traded Funds (ETFs), fundos que replicam índices do mercado.

Segundo Flávio Pires, analista sênior de fundos imobiliários do Santander, isso acontece porque o investidor estrangeiro já tem uma tradição de investir no setor por meio de ETFs.

“São veículos acessíveis e mais baratos do que colocar dinheiro efetivamente em um fundo [imobiliário] para fazer uma gestão ativa”, afirmou, em entrevista à reportagem.

Já Caio Araujo, analista da Empiricus Research, explica que a tese brasileira leva a um aumento de fluxo de investidores passivos, que costumam alocar recursos por meio de ETFs.

“Dentro do mercado imobiliário, na percepção de alocação entre classes, os fundos imobiliários se adequam bem a esse perfil”, disse Araujo.

O pulo do gato é que esse aumento do volume de capital estrangeiro nos FIIs pode favorecer os investidores locais. Afinal, a força compradora dos investidores estrangeiros por meio de ETFs tende a levar os preços das cotas para cima. Porém, é preciso saber o caminho das pedras.

Para entender como os gringos chegam aos fundos imobiliários e os meios para os cotistas surfarem essa onda, a reportagem conversou com Caio Araujo, analista da Empiricus Research; Carol Borges, analista da EQI Research; Flávio Pires, analista sênior de fundos imobiliários do Santander; e Mauro Dahruj, gestor da Hedge Investimentos.

Os gringos no mercado de FIIs

É quase um consenso entre os especialistas: o aumento do fluxo estrangeiro nos FIIs está ligado à saída do capital estrangeiro dos Estados Unidos, que se desloca para os mercados emergentes.

“O Brasil se destaca nesse cenário por ser um destino relevante com capacidade para receber esses grandes alocadores”, afirmou Flávio Pires.

Já para Carol Borges, analista da EQI Research, os juros também vêm dando uma mãozinha para esse movimento. “O estrangeiro está sendo atraído para o Brasil por conta do juro real bastante elevado, o que oferece um yield [rendimento] e um carrego que o investidor estrangeiro não encontra em outros mercados emergentes”, ressaltou.

Porém, ela ressalta que o movimento não é exatamente uma novidade. “A diversificação global veio para ficar. As inseguranças com os Estados Unidos estão apenas acelerando esse processo, que, até então, ocorria de maneira mais lenta por conta do ciclo imobiliário, que é bastante longo”, avaliou.

De acordo com os especialistas, o amadurecimento pelo qual o setor de fundos imobiliários brasileiro vem passando coloca os ativos na mira de ETFs globais.

Vale lembrar que, no último ano, a indústria viu grandes FIIs fazendo aquisições robustas através do pagamento em cotas. Além disso, muitos dos fundos adquiridos pelas gestoras passaram por fusões. Houve uma consolidação desse mercado.

“Os FIIs elevaram o patrimônio ao longo de 2025 e aumentaram a liquidez. Com isso, estão se preparando cada vez mais para receber esse tipo de investidor”, disse Pires.

O caminho das pedras

É o caso do Hedge Shopping Centers (HGBS11), o primeiro fundo imobiliário a chamar a atenção dos gringos. Em setembro de 2024, ele foi incorporado ao FTSE EPRA Nareit Global Reit, índice que investe exclusivamente em ativos imobiliários.

Mauro Dahruj, gestor da Hedge Investimentos, conta que, até então, havia movimentações feitas por índices estrangeiros, mas sem uma sistemática.

“Há um ano, nós resolvemos ir atrás desses grandes provedores de índice, tanto europeus como americanos, para entender o que seria necessário dentro de um fundo imobiliário para que ele pudesse entrar”, relata.

Para isso, um FII precisa ser classificado como Real Estate Investment Trust (REIT), veículos que se assemelham aos FIIs brasileiros, mas que possuem uma estrutura mais sofisticada.

Em suas investigações, Dahruj descobriu que, para entrar em índices globais, os fundos imobiliários precisavam realizar uma reclassificação de algumas demonstrações financeiras e fazer a tradução para o inglês de todos os documentos regulatórios, principalmente a parte das demonstrações financeiras.

Porém, o que colocava o FII no radar dos gringos era justamente o tamanho e o volume de liquidez no mercado secundário.

Como o fluxo de capital estrangeiro mexe com os FIIs da sua carteira?

Todas essas mudanças mexem favoravelmente com fatores fundamentais para o investidor brasileiro: governança e liquidez.

Para entrar em índices globais, os FIIs passaram a aumentar o nível de transparência e a realizar auditorias frequentes. “Esse movimento sobe a régua das análises, o que, com o tempo, vai impactar diretamente na autorregulação da indústria. Isso é muito importante para os investidores”, comentou Borges.

Além disso, como o investidor estrangeiro — especialmente o institucional — busca fundos com alta liquidez, os FIIs passam a apostar no crescimento do ativo. Como resultado, o veículo deixa de ter distorções bruscas nos preços por mudanças de posições.

“Como os investidores estrangeiros movimentam grandes volumes, você tende a ter uma precificação mais racional dos ativos”, afirmou Dahruj.

O gestor da Hedge também enxerga vantagens na redução da dependência do capital nacional. Vale lembrar que, com a altas taxas de juros no país, emissões públicas ficaram cada vez mais difíceis, justamente por uma redução do interesse do investidor brasileiro.

Já com o aumento da presença dos estrangeiros, quem tem esses ativos na carteira também sai ganhando, uma vez que o FII consegue manter a expansão mesmo em cenários restritivos.

Porém, a cereja do bolo para Dahruj é que esse interesse dos gringos valida os FIIs como uma classe de ativo séria, comparável a investimentos diretos em imóveis ou ações.

Onde os gringos investem?

Quando falamos de veículos que investem no mercado imobiliário, os estrangeiros não enxergam esses ativos da mesma forma que os brasileiros.

Para nós, os FIIs podem ser fundos que alocam recursos em imóveis físicos — ou seja, de tijolo — ou em títulos de crédito imobiliário, conhecidos como fundos de papel.

Já os REITs, apesar de funcionarem de forma similar aos FIIs, são empresas que investem em imóveis geradores de renda. Por isso, quando falamos de investimentos estrangeiro em FIIs, normalmente, nos referimos aos ativos de tijolo.

Depois que o Hedge Shopping Centers (HGBS11) entrou para o FTSE EPRA Nareit Global Reit, outros seis fundos imobiliários fizeram o mesmo movimento. Os FIIs que entraram na mira dos gringos foram:

• Alianza Trust Renda (ALZR11);
• Bresco Logística (BRCO11);
• BTG Pactual Logística (BTLG11);
• Hedge Brasil Shoppings (HGBS11);
• HSI Malls (HSML11);
• Vinci Logística (VILG11); e
• Vinci Shopping Centers (VISC11).

A Hedge Investimentos estima ainda que outros 20 FIIs possam vir a participar desse índice futuramente. Além disso, a gestora tem expectativa que os índices REITs da S&P e MSCI façam o mesmo movimento de incluir ativos brasileiros.