Ibovespa ‘O pior ficou para trás’: Como o mercado vive uma nova corrida por escritórios, segundo este gestor
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O mercado de escritórios de alto padrão em São Paulo começou 2026 em ritmo acelerado. A taxa de vacância do setor ficou em 13,4% no primeiro trimestre (1T26), o menor patamar dos últimos 14 anos, enquanto o preço médio pedido pelos aluguéis avançou 8% em 12 meses e 24,3% em dois anos, segundo levantamento da JLL.
O movimento reflete uma “nova fase” do ciclo imobiliário, marcada por redução da vacância e avanço dos aluguéis, segundo avaliação de Raul Grego Lemos, gerente de portfólio da TRX Investimentos, gestora com mais de R$ 6 bilhões sob custódia.
Em entrevista concedida ao Money Times, o executivo apontou que essa fase tem sido impulsionada, principalmente, pela retomada gradual da ocupação dos escritórios após os impactos causados pela crise de covid-19.
“Muitas empresas que devolveram lajes [na pandemia] precisaram voltar ao presencial e, em alguns casos, até ampliar os espaços anteriormente ocupados. Estamos vendo cada vez mais a redução ou encerramento do home office“, afirmou.
Como sustento a esse argumento, Lemos citou decisões recentes de companhias como Nubank e Amazon, que ampliaram ou anunciaram novos espaços corporativos na capital paulista.
No caso da instituição financeira, o anúncio foi feito no início de 2026: o roxinho divulgou, ainda em janeiro, que fará um investimento de mais de R$ 2,5 bilhões ao longo dos próximos cinco anos destinado ao aprimoramento e ao aumento de sua rede de escritórios no Brasil.
Já a empresa fundada por Jeff Bezos está reorganizando sua ocupação corporativa em São Paulo e separando fisicamente as operações da Amazon Web Services (AWS) das demais unidades de negócio.
A divisão de computação em nuvem passará a concentrar suas equipes no Complexo JK, na região da avenida Juscelino Kubitschek, enquanto a Amazon está preparando a mudança de parte de suas operações para o Biosquare, empreendimento corporativo localizado na avenida Rebouças.
Com esses exemplos, a avaliação do executivo é a de que o mercado de lajes voltou a um ciclo semelhante ao observado antes do coronavírus, quando a demanda por espaços comerciais crescia de forma consistente.
“No final de 2019, [o setor] estava em um momento muito forte de expansão. Depois, veio uma desaceleração e uma ressaca. Agora, está voltando para um ambiente de avanço, em que você tem uma alta taxa de ocupação, baixa vacância, aumento de aluguel e início de novas produções de edifícios para suprir a demanda”, explicou.
“Esse ciclo imobiliário acontece a cada quatro ou seis anos, e estamos em um momento bom do ciclo. O pior ficou para trás“, acrescentou.
Velocidade de recuperação e novos polos corporativos
Na visão do gestor, o que mais chama atenção no atual ciclo é a velocidade da recuperação. Isso porque, segundo ele, a expectativa era de que os juros elevados por mais tempo limitassem a retomada do nicho corporativo.
“Surpreendeu pela velocidade que foi acontecendo. A gente não esperava que, depois de anos de Selic alta, tivesse esse aquecimento”, afirmou.
De acordo com o executivo, o movimento, inclusive, foi forte o suficiente para recolocar novos projetos no radar de investidores e incorporadoras, especialmente em regiões onde ainda há disponibilidade de terrenos, mesmo em um cenário de custo de capital elevado.
“Por conta dessa surpresa positiva, diversas empresas estão há mais ou menos um ano fazendo prospecção de terrenos”, contou. “Os juros altos não têm impactado tanto porque a decisão de construir é muito mais de longo prazo. Demora de três a quatro anos para levantar um prédio, desde a aprovação até o término da obra.”
Para Lemos, a expansão dos polos corporativos também ocorre porque regiões tradicionais, como a da Faria Lima, já apresentam pouca disponibilidade para novos empreendimentos.
“Na Faria Lima, praticamente não há mais espaço. O crescimento está avançando para regiões próximas da Rebouças e de Pinheiros”, afirmou. “A Amazon, por exemplo, foi para Pinheiros muito por conta da localização e da facilidade de acesso a ônibus, trem e metrô. Tudo isso ajuda a transformar essas áreas em polos corporativos.”
Prédios adaptáveis
Além da retomada da demanda por escritórios, o gestor destacou que o setor comercial tem demonstrado capacidade de adaptação para diferentes usos, o que amplia as possibilidades de ocupação.
De acordo com ele, a própria TRX possui exemplos de imóveis originalmente concebidos como lajes corporativas que, hoje, abrigam operações de outros segmentos.
“A gente comprou um prédio, em Pinheiros, que está sendo reformulado para ser o Hospital Israelita Albert Einstein. O edifício foi construído para ser de lajes, mas o Einstein pediu para trocar o uso e assinou um contrato atípico de 20 anos”, afirmou, ao dizer que a flexibilidade desses ativos amplia o universo de potenciais inquilinos e reduz o risco de vacância no longo prazo.
O que muda para os FIIs de lajes corporativas?
Nesse cenário, Lemos avalia que, apesar da melhora operacional do setor, os fundos imobiliários de escritórios seguem entre os mais descontados do IFIX (principal índice da indústria na B3).
Segundo o gestor, parte dessa defasagem ocorre porque os contratos de locação levam tempo para refletir a alta dos aluguéis. Em muitos casos, as revisões acontecem apenas a cada três anos.
“A gente tem várias notícias de aluguel mais caro, mas nem todos os contratos revisam no mesmo momento. Existe uma defasagem até que esse reajuste apareça nos resultados dos FIIs”, explicou.
Além disso, a Selic elevada continua favorecendo os fundos de papel, que oferecem dividend yields mais altos e, na visão de Lemos, atraem investidores focados na renda de curto prazo.
“O investidor costuma olhar muito para o dividendo do próximo mês e menos para o retorno total do ativo. Mas quem estiver olhando para médio e longo prazo pode ficar mais tranquilo, porque acredito que o segmento de lajes corporativas terá um retorno total melhor.”
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