Por que essa região é ‘desafiadora’ para fundos imobiliários de lajes?

Na contramão de regiões como das avenidas Brigadeiro Faria Lima, Presidente Juscelino Kubitschek (JK), Engenheiro Luís Carlos Berrini e Doutor Chucri Zaidan, Barueri – na grande São Paulo -, vem sendo uma pedra no sapato de fundos imobiliários de lajes corporativas. O motivo? Alto índice de vacância física.

O sócio e gestor de FII de tijolo da Kinea, Carlos Martins, comenta que a taxa de vacância é um ponto importante para monitorar. Diante disso, ele diz que a região de Alphaville é um desafio.

“Qual é o problema? As empresas foram para lá porque o aluguel era barato e tinha vantagens fiscais. Porém, elas perderam funcionários. A pessoa mora na zona leste de São Paulo e, para ir até Alphaville, precisa sair bem mais cedo de casa, não tem trem, o trânsito é muito ruim”, diz.

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Segundo Martins, esses fatores levam funcionários dessas empresas a trocarem de emprego “na primeira oportunidade”. Com isso, muitas delas fizeram o caminho de volta para a capital paulista.

O gestor da Kinea reforça que há muita disponibilidade de escritórios em Barueri. Entretanto, não há tanta demanda.

“Tem bons produtos, mas não conseguimos visualizar no curto prazo empresas querendo alugar imóveis lá. É bom evitar a região”, diz.

O segmento de escritórios acumula valorização perto dos 25% nos últimos 12 meses, conforme levantamento do aplicativo de investimentos em fundos imobiliários, Trix, da gestora TRX, mostrando o bom momento do segmento. Enquanto o índice de fundos imobiliários (Ifix) da B3 dispara quase 20% no mesmo período.

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Com Barueri ‘desafiadora’, é hora de apostar em fundos de lajes?

O analista de real estate da Empiricus Research, Caio Nabuco de Araujo, avalia que o momento é favorável para os fundos de escritório visto os números mais positivos.

Ele reforça que, além do segmento ter sofrido bastante nos últimos anos, houve incremento de oferta antes de 2020 no qual o estoque ficou parado durante a pandemia.

Enquanto há FIIs com imóveis localizados em Barueri na carteira apresentando taxa de vacância de dois dígitos, Araujo destaca que tem região com números nas mínimas.

“A vacância da região do Itaim Bibi está nas mínimas. Houve também recuperação de preços, ficando acima do índice de inflação [IPCA] no período”, comenta.

Por outro lado, o analista destaca que os empreendimentos localizados na Chucri Zaidan e na Marginal Pinheiros ainda estão com valores de aluguel descontados.

“Eles têm potencial para captar valor. Além disso, nem todas as praças estão com bons retornos”, pondera.

Por sua vez, a Guide Investimentos destaca que tem preferência por fundos imobiliários que tenham participação em ativos de alta qualidade e localizações primárias – região da Faria Lima e Vila Olímpia -, como também alavancagem nula ou baixa.