Ibovespa ‘Prefira shoppings’, diz Morgan Stanley, que eleva Multiplan (MULT3) para compra
Siga no Youtube
Diante do aumento das incertezas eleitorais, fiscais e macroeconômicas no Brasil, o Morgan Stanley passou a adotar uma postura mais defensiva no setor imobiliário e reforçou a preferência pelas administradoras de shopping centers.
No relatório, o banco elevou a recomendação da Multiplan (MULT3) de neutra para compra, com preço-alvo de R$ 37. A companhia se junta à Iguatemi (IGTI11), que já tinha recomendação de compra e continua sendo a ação preferida da instituição no setor imobiliário brasileiro, com preço-alvo de R$ 36.
Considerando as cotações utilizadas no relatório, de R$ 27,40 para MULT3 e R$ 24,10 para IGTI11, os preços-alvo representam potenciais de valorização de aproximadamente 35% e 49%, respectivamente.
“Com o risco eleitoral, a incerteza fiscal e a volatilidade macroeconômica no horizonte, estamos nos reposicionando em direção a uma exposição mais defensiva ao setor imobiliário”, afirmam os analistas.
Mais vale um pássaro na mão
O título do relatório, The Bird in the Hand and the Ones in the Bush, faz referência ao ditado “mais vale um pássaro na mão do que dois voando”.
O Morgan Stanley justifica avaliando que prefere empresas cujo valor esteja apoiado em ativos já construídos e geradores de receita.
No caso dos shoppings, aproximadamente 80% a 90% do valor dos ativos vem de imóveis em operação, sustentados por contratos de aluguel de longo prazo e corrigidos pela inflação.
Para o banco, essa característica traz maior previsibilidade e reduz a dependência de projetos futuros para justificar as avaliações das empresas.
Os shoppings brasileiros negociam entre 0,6 e 0,8 vez o valor patrimonial líquido, ou NAV, medida que estima quanto valem os ativos das companhias descontadas as obrigações.
Segundo a instituição, o mercado está aplicando desconto tanto aos ativos existentes quanto à capacidade das administradoras de gerar valor com expansões, reformas, aquisições e outros investimentos.
“Atualmente, o mercado parece subestimar a base de ativos existente e também pressupor que a futura alocação de capital destruirá valor de forma permanente”, diz o relatório.
Para os analistas, essa premissa é excessivamente pessimista diante do histórico de retorno dos investimentos realizados pelo setor.
Aluguéis protegidos pela inflação
A inflação, normalmente vista como um risco para as empresas, pode funcionar como um fator positivo para os shoppings.
Como os contratos de aluguel costumam ser reajustados por índices de preços, o Morgan Stanley espera que esse mecanismo sustente o crescimento das receitas até 2027.
Na Iguatemi, cerca de 77% da receita projetada para 2026 deve vir de aluguéis. Na Multiplan, essa participação é de aproximadamente 76%. O restante é formado principalmente por estacionamento, serviços e outras receitas.
O banco também destaca a exposição das duas companhias a ativos de primeira linha e consumidores de maior renda.
Esses fatores podem ajudar a compensar uma eventual desaceleração do crescimento real dos aluguéis em um cenário econômico mais fraco.
“Os contratos indexados à inflação e a exposição a ativos de alta qualidade e às faixas de renda mais elevadas provavelmente funcionarão como proteção”, afirmam os analistas.
Além disso, as empresas de shopping possuem estruturas de balanço consideradas mais simples, com passivos concentrados principalmente em dívidas financeiras convencionais.
Multiplan passa a ser compra
Embora o Morgan Stanley tenha realizado ajuste na recomendação para a Multiplan, o banco manteve suas projeções financeiras para a empresa.
Segundo o MS, as estimativas já incorporam um ambiente mais favorável, com a inflação contribuindo para os reajustes dos aluguéis.
“Elevamos a Multiplan para overweight porque favorecemos modelos de negócios defensivos no ambiente atual e acreditamos que a ação oferece uma relação entre risco e retorno atraente”, diz o relatório.
A companhia apresenta uma taxa interna de retorno desalavancada estimada em 15%, além de um diferencial de aproximadamente 4 pontos percentuais no rendimento do FFO projetado para 2026. O FFO é uma medida utilizada para avaliar a geração recorrente de caixa de empresas imobiliárias.
Por que Iguatemi ainda é a favorita?
A Iguatemi permanece como a principal escolha do Morgan Stanley no setor imobiliário brasileiro. O banco estima uma taxa interna de retorno desalavancada de aproximadamente 17% para a companhia e um diferencial de 3,5 pontos percentuais no rendimento do FFO esperado para 2026.
Além do desconto em relação ao valor dos ativos, o Morgan Stanley vê espaço para que Iguatemi e Multiplan gerem valor por meio de expansões, reformas e aquisições.
Dados compilados pelo banco desde 2007 mostram que os projetos de desenvolvimento realizados pelas duas companhias apresentaram retornos atrativos.
Os projetos construídos do zero tiveram retorno sobre o custo de aproximadamente 15% na Iguatemi e 14% na Multiplan no terceiro ano. Em expansões e reformas de ativos existentes, os retornos chegaram a 22% e 18%, respectivamente.
Para o banco, esse histórico reforça que o desconto atualmente atribuído às empresas não reflete a qualidade dos ativos nem a capacidade de geração de valor das administradoras.
Compartilhar
![[Conteúdos gratuitos] Assista ao Giro do Mercado e outros programas exclusivos em nosso Youtube](https://www.moneytimes.com.br/uploads/2024/01/banner-html-28.png)
Mais Notícias
