Reduzindo o ritmo, fundos imobiliários passam por uma seca de dividendos?

Dois fundos imobiliários chamaram a atenção entre março e abril ao reduzir drasticamente o valor e ao anunciar restrições no pagamento de dividendos aos cotistas. Além disso, recentemente, outros FIIs vêm exibindo deterioração no montante distribuído.

No começo de março, o XP Properties (XPPR11) anunciou o pagamento do provento no valor de R$ 0,10 por cota. Porém, o montante representava uma forte queda de quase 67% em relação ao valor pago no mês anterior, de R$ 0,30.

À época, o XPPR11 explicou que um dos motivos que levou à mudança de patamar do provento era “o elevado nível de vacância física do portfólio investido”. Depois desse comunicado, o fundo vendeu alguns imóveis de seu portfólio, em negócio de R$ 200 milhões.

Já no começo de abril, outro FII pegou o mercado de surpresa. O REC Logística (RELG11) informou que não fará mais pagamentos mensais de dividendos. O fundo explicou que o resultado caixa não será distribuído mensalmente “com o objetivo de se viabilizar opções para o cumprimento das obrigações do fundo”.

Além disso, o REC Logística disse que o resultado caixa acumulado não distribuído será incorporado ao valor patrimonial, podendo ser distribuído caso ocorra um ou mais eventos de liquidez para quitação das obrigações. O RELG11 também comentou que pretende vender os ativos de seu portfólio.

Fundos despencaram

Com isso, após esses anúncios, os dois fundos imobiliários acumulam fortes perdas em 2023, entre 25% e 31%. “Tivemos uma mudança relevante na distribuição de proventos pelos fundos”, diz o analista de real estate da Empiricus Research, Caio Nabuco de Araujo.

Ele explica que, no caso de XPPR11 e RELG11, gestores optaram por estratégias arrojadas de investimento em tijolos, incluindo alavancagem das operações. “Elas impulsionaram seus proventos em um curto período, mas se tornaram grandes problemas de liquidez para os fundos”, diz.

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Entretanto, Araujo observa que o XPPR11 “tem uma longa estrada” pela frente para retomar os níveis de preço e de distribuição dos últimos anos.

Fundos imobiliários reduziram dividendos

Um levantamento realizado pela Empiricus aponta que, entre os 111 FIIs listados no índice referência do setor (Ifix), 45,5% elevaram seus proventos em um ano. Ainda considerando os últimos 12 meses, os fundos que reduziram os dividendos subiram para 47,3%, enquanto 7,3% ficaram na estabilidade.

Levando em conta os últimos três anos, quando começou a pandemia de Covid-19, 77,1% dos FIIs aumentaram a distribuição e 19,3% reduziram a remuneração aos cotistas. Por fim, 3,6% dos fundos imobiliários não alteraram os dividendos.

Ainda no recorte em um ano, o estudo da Empiricus mostra que o segmento de shoppings foi o que mais elevou o pagamento de dividendos no último ano, em quase 20%. Por outro lado, os segmentos crédito e híbrido foram os que mais reduziram, entre 10% e 15%.

“Os shoppings apresentaram uma retomada firme da sua taxa de ocupação, juntamente com um crescimento expressivo das vendas totais. Em alguns casos, superou os patamares de 2019, impulsionando positivamente as receitas dos FIIs do setor”, destaca o analista da Empiricus, acrescentando que os fundos de shoppings foram os que mais sofreram em 2020.

Fundos imobiliários passam por seca de dividendos?

Apesar disso, o gestor da TRX Investimentos, Gabriel Barbosa, comenta que não há a percepção de que os fundos imobiliários possam estar passando por uma “seca” na distribuição de dividendos. “Não é o que temos percebido. Inclusive, os fundos que fazem parte do Ifix têm mostrado um dos melhores dividend yield anualizado da história, fechando março com valorização de 12,48%”, comenta.

No entanto, sobre o atual cenário dos rendimentos de FIIs, Barbosa diz que ainda há casos pontuais, como os de fundos imobiliários de papel expostos a Certificados Recebíveis Imobiliários (CRIs). “São CRIs de empresas que têm enfrentado dificuldades financeiras, mas não refletem a realidade do mercado”, comenta.

Araujo, da Empiricus, acrescenta que a crise em decorrência da inadimplência de CRIs era uma “bola cantada” desde o ano passado. “Foi quando notamos os primeiros sinais de insolvência em alguns segmentos, como o de multipropriedades. Emitimos alertas de risco envolvendo o crédito high yield [estratégia de retorno elevado acompanhado de alto risco]”, comenta.

O que vem por aí?

O gestor da TRX diz não esperar mudanças nas políticas de distribuição de dividendos, no mercado em geral. Ele explica que o dividend yield dos fundos relacionados ao Ifix segue em alta. Porém, segundo ele, é importante salientar que os fundos imobiliários não rentabilizam apenas por meio de dividendos.

“Caso a curva futura da inflação apresente retração, fazendo com que o Banco Central relaxe um pouco a sua política monetária contracionista, os fundos de tijolo, hoje descontados, devem trazer rentabilidade para os investidores pela valorização das cotas”, observa.