A small cap que pode disparar com a queda dos juros, segundo o Itaú BBA; veja potencial

A small cap que pode disparar com a queda dos juros, segundo o Itaú BBA; veja potencial (Imagem: iStock/alexsl)

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O Itaú BBA iniciou a cobertura de Log Commercial (LOGG3), que desenvolve, aluga e administra galpões logísticos, com recomendação outperform (equivalente à compra) e preço-alvo de R$ 32 por ação, valor que representa um potencial de valorização de 35% frente à cotação atual.

Os papéis da companhia, inclusive, operam em alta nesta quarta-feira (16), na contramão do Ibovespa (IBOV), principal índice da B3, que recua à espera das decisões de política monetária da “Super Quarta”.

Por volta das 11h (horário de Brasília), LOGG3, considera uma small cap, avançava aproximadamente 1,5% na bolsa de valores brasileira, negociada a R$ 23,75. Acompanhe o movimento em tempo real.

O que o BBA vê na Log

Em relatório, os analistas do Itaú BBA destacam que a Log oferece exposição ao mercado brasileiro de galpões logísticos de alto padrão, com uma estrutura operacional verticalizada que permite desenvolver projetos com elevado yield-on-cost (YoC), além de uma estratégia de reciclagem de ativos que tem contribuído para a rentabilidade da companhia.

Segundo o banco, essa operação verticalizada (aquisição de terrenos, construção, locação e gestão) permite à empresa desenvolver imóveis a custos cerca de 30% inferiores à média das incorporadoras do setor.

Entre os principais pontos positivos da tese, a casa cita o plano ambicioso da companhia de desenvolver mais 2 milhões de metros quadrados (m²) de área bruta locável (ABL) até 2028, enquanto recicla uma parcela relevante dos seus empreendimentos.

Além disso, o BBA aponta que a Log atua no desenvolvimento e na gestão de condomínios e imóveis logísticos premium, contando com um histórico de duas décadas no setor e sendo controlada pelo empresário Rubens Menin.

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“Graças à sua equipe comercial interna, a empresa realizou a pré-locação total de muitos de seus projetos nos últimos anos junto a clientes de primeira linha, incluindo os principais players de e-commerce do Brasil”, escreveram os analistas.

“Como resultado, a companhia tem conseguido entregar um elevado yield-on-cost de 13% em seus projetos”, acrescentaram.

Reciclagem de empreendimentos

Outro ponto destacado pelo banco é a estratégia de reciclagem de ativos da LOGG, apoiada principalmente pela “demanda aquecida” dos fundos de investimento imobiliário (FIIs).

Segundo os analistas, os FIIs têm buscado ativos logísticos com cap rates inferiores aos yield-on-costs dos projetos desenvolvidos pela Log. Essa diferença permite à companhia vender os empreendimentos após a conclusão e capturar ganhos com a valorização dos imóveis.

O BBA calcula que a empresa reciclou R$ 4,3 bilhões em imóveis desde 2023, com margens brutas entre 30% e 33%, apesar do período de taxas de juros elevadas.

“Ao ajustar o valor justo da Log em relação ao seu capital investido e valor contábil, os ganhos de capital implícitos nessas operações de M&A impulsionaram o ROE (retorno sobre o patrimônio líquido) para um sólido patamar de 16% a 17% nos últimos anos, ao passo que projetamos um ROE de 17% a 25% para o período de 2026 a 2028”, diz o relatório.

Mercado logístico

Na avaliação do BBA, o mercado brasileiro de logística ainda apresenta baixa penetração e um estoque de imóveis mais antigo em comparação com outras regiões do mundo.

Ao mesmo tempo, fatores como o crescimento do comércio eletrônico e a busca dos ocupantes por ativos de maior qualidade, o chamado flight-to-quality, continuam sustentando a demanda.

“Flight-to-quality continua presente, abrindo caminho para que a Log execute seu ambicioso plano de crescimento atual: desenvolver 2 milhões de m² de ABL até 2028, mantendo a reciclagem de ativos e a geração expressiva de valor”, escreveram os analistas.

Sensível aos juros

Apesar das perspectivas positivas, o BBA ressalta que a Log apresenta elevada sensibilidade às condições macroeconômicas, seja para o bem ou para o mal.

Isso ocorre porque uma parcela relevante do valor da companhia está justamente ligada ao desenvolvimento de novos empreendimentos.

O ritmo desses projetos depende do crescimento econômico, enquanto o preço de venda dos ativos pode variar significativamente de acordo com os juros e os cap rates praticados pelo mercado.

Em uma análise de sensibilidade, o banco calcula que uma queda de 100 pontos-base na taxa de juros, caso seja integralmente refletida nos cap rates de saída das operações de reciclagem, poderia elevar o lucro por ação (LPA) projetado para 2027, de R$ 7,7, em cerca de 40%.

Nesse cenário, o P/L ajustado da companhia para 2027 cairia de 2,9 vezes para 2,2 vezes, enquanto o valor justo do patrimônio (equity) calculado pelo BBA poderia aumentar em aproximadamente 25%.

Valuation

Os analistas ressaltam, contudo, que os múltiplos da Log não podem ser comparados diretamente aos de gestoras imobiliárias puras ou incorporadoras residenciais.

Segundo eles, embora a companhia também administre propriedades, 57% do valor patrimonial calculado vem do negócio de desenvolvimento, que apresenta características e riscos diferentes de uma empresa focada apenas na gestão de imóveis.

Da mesma forma, o P/L ajustado da companhia, de 2,9 vezes para 2027 e 2,7 vezes para 2028, não é diretamente comparável ao múltiplo médio de 3,5 vezes projetado para 2027 para incorporadoras residenciais, “visto que seu modelo de negócios envolve riscos maiores, como maior dependência de um número reduzido de locatários e compradores e avaliações de ativos mais sensíveis a oscilações macroeconômicas”.

Pontos de atenção

Apesar da tese positiva, o BBA aponta três principais riscos para a companhia:

• Aumento dos custos de construção, especialmente diante das incertezas relacionadas à guerra entre Estados Unidos e Irã;
• Crescimento econômico fraco e juros elevados, que podem reduzir a demanda por locação e por operações de venda de ativos;
• E os efeitos da reforma tributária, que podem elevar a carga tributária e alterar a dinâmica de localização dos empreendimentos logísticos no país.