Aportes graduais em FIIs de tijolo é a melhor estratégia para 2º semestre, diz analista

O desempenho da indústria de fundos imobiliários (FIIs) no primeiro semestre deste ano indica uma recuperação do setor e uma melhora operacional dos segmentos de shoppings, lajes corporativas e recebíveis imobiliários (CRIs).

Ainda que o Ifix, índice que reúne os principais FIIs listado na B3, tenha terminado o semestre no vermelho, com ligeira queda de 0,33%, o resultado é superior ao registrado no mesmo período de 2021, tombo de 4,02%, ou 2020, desvalorização de 12,24%.

A perspectiva de analistas ouvidos pelo Money Times é otimista para a indústria de FIIs, com a ressalva de que o comportamento da taxa básica de juros (Selic) e do cenário internacional – em especial, a resposta do Fed à inflação nos Estados Unidos – podem alterar o prognóstico.

O analista Caio Nabuco de Araújo, da Empiricus, explica que no primeiro semestre do ano passado, com o início do ciclo de alta da taxa Selic, o mercado antecipou o pior cenário, o que, consequentemente, impactou no desempenho dos ativos financeiros.

“Hoje, o clima é de encerramento do aperto monetário e o mercado já precificou um cenário pessimista”, diz Nabuco. “[Pensando por esse lado], o pior já passou”.

Já o analista Gabriel Teixeira, da Ativa Investimento, lembra que haverá eleições em outubro deste ano, o que trará volatilidade ao mercado. “É um período que será desafiador, mas não acredito que voltaremos a operar a patamares do primeiro semestre de 2021 – tivemos uma boa recuperação”, diz.

Relembre os fatos marcantes do 1º semestre

Teixeira também relembra que os primeiros meses do ano foram marcados pela incerteza, com o impasse do caso Maxi Renda (MXRF11), no qual a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) considerava irregular a distribuição de dividendos com base no lucro caixa.

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“O MXRF é o fundo com o maior número de cotistas na Bolsa. [O caso] balançou o mercado porque seria uma decisão que afetaria não somente o fundo, mas também o resto da indústria”, explica Teixeira, fazendo referência a decisão inicial da autarquia, que poderia impactar negativamente a distribuição de dividendos de outros FIIs.

Iniciado em janeiro deste ano, o caso Maxi Renda terminou em maio, com a CVM reconsiderando a decisão inicial e liberando o pagamento de provento com base no lucro caixa.

O analista da Ativa também considera que os meses de fevereiro e março foram períodos especialmente conturbados, resultado da tensão geopolítica que surgiu com a invasão da Rússia à Ucrânia, o que contribuiu para o agravamento da inflação.

“A curva de juros abriu bastante nesse período”, diz Gabriel Teixeira em referência ao ciclo de altas da taxa básica de juros (Selic) realizado pelo Banco Central (BC). “[Em linhas gerais], o mercado funciona de forma inversa à curva de juros. [Então quando a Selic sobe], a renda variável é afetada negativamente”, finaliza.

Aproveitar a renda dos FIIs de crédito com aportes graduais em tijolo é melhor estratégia para o 2º semestre

Ainda que a taxa Selic penalize os fundos imobiliários de tijolo, isto é, os investimentos com foco em ativos reais, como escritórios e galpões, existem fundos de CRIs que conseguem gerar uma renda atrativa.

Isso acontece porque os FIIs de crédito buscam entregar spread, ou prêmio, em relação ao indexador utilizado nos contratos, como o IPCA, por exemplo. “[Porém], é preciso tomar cuidado com o risco de crédito, que tem piorado”, alerta Caio Nabuco, analista da Empiricus.

O analista conta que para a geração de renda ainda mantém uma posição robusta nos fundos de crédito, mas que o aumento da exposição em FIIs de tijolo, através de novos aportes feitos de forma gradual ao longo dos meses, é recomendável

“Por mais que eu veja descontos atrativos na tela, a gente sabe que o cenário pode piorar – com risco de recessão global. Fazer aportes graduais no tijolo – que tem ganho de capital no médio e longo prazo – é a estratégia mais assertiva no momento”, completa.

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