Com Ifix na máxima histórica, o que esperar dos fundos imobiliários em 2024?

Brasileiros costumam brincar que o ano começa, de fato, após o Carnaval. Sendo assim, 2024 começa nesta quinta-feira (15).

Passado janeiro, marcado por férias, e a tradicional folia de fevereiro, é hora de focar nos investimentos. Uma das classes de ativos que está no positivo no ano é fundos imobiliários, com o índice referência do setor (Ifix) em alta de 1,2% e nas máximas históricas, no patamar de 3.350 pontos.

No recorte setorial, o head de research da Guide Investimentos, Fernando Siqueira, comenta como deverá ser o desempenho dos segmentos de FIIs ao longo do ano em meio ao bom momento do Ifix.

“O índice de FIIs e a taxa Selic historicamente apresentam correlação negativa. Com as expectativas e o início dos cortes de juros, fundos imobiliários ganham mais atratividade, principalmente fundos de tijolos. Eles são mais sensíveis aos movimentos da taxa de juros”, comenta.

No fim de janeiro, o Banco Central (BC) cortou a Selic em 0,50 ponto percentual (p.p.) pela quinta vez seguida, para 11,25%. Desde agosto do ano passado, quando os cortes começaram, a taxa de juros caiu 2,5 p.p.

Além dos tijolos, quais as expectativas para outras classes de FIIs? Veja abaixo a análise da Guide.

Fundos imobiliários de papel (recebíveis)

Para Siqueira, a perspectiva para fundos de papel (recebíveis) segue promissora, especialmente para aqueles com foco em ativos de alta qualidade e risco moderado.

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Segundo ele, embora a elevação recente do IPCA possa afetar temporariamente o rendimento de FIIs atrelados ao índice de inflação, o cenário pode oferecer oportunidades de investimento atraentes.

“Investidores devem considerar fundos com qualidade de crédito e projeções de yield [rendimento] compensadoras, mantendo atenção especial naqueles que ofereçam retornos ajustados pela inflação. Avalie fundos com desempenho consistente e estratégias de gestão prudentes”, diz.

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Fundos de fundos

O profissional da Guide diz que os fundos de fundos (FoFs) apresentam uma dinâmica interessante. Eles mostram um potencial de valorização, principalmente com a expectativa de redução das taxas de juros.

Ele destaca que, com a melhora do desempenho do Ifix, antecipa-se um aumento nos ganhos de capital para os FoFs.

“Isso pode resultar em um incremento nos rendimentos distribuídos, deixando os FIIs mais atrativos. Os fundos com maior liquidez são os mais propensos a se beneficiar rapidamente dessa tendência, dada a sua capacidade de capitalizar em mudanças de mercado”, comenta.

FIIs de lajes corporativas

Siqueira pontua que os FIIs de lajes corporativas são caracterizados por um desconto expressivo em relação ao valor patrimonial. Além disso, o setor sofre com taxas de vacância elevadas e alta alavancagem. De modo que esses fatores contribuem para um risco adicional no curto e médio prazo.

“Principalmente, considerando a necessidade de pagamento de amortizações e a limitada disponibilidade financeira. Esse panorama sugere um ambiente de cautela para investidores e gestores desses fundos”, observa.

Fundos de shoppings

Após forte valorização em 2023, Siqueira vê o setor de shoppings mostrando sinais de recuperação, impulsionado pelo aumento do consumo das famílias.

Diante disso, o crescimento no consumo reflete positivamente nesse segmento de FIIs, sugerindo um impacto favorável nos rendimentos distribuídos aos cotistas.

“Existe uma expectativa de elevação na receita operacional líquida para os próximos 12 meses, indicando um cenário promissor para FIIs de shoppings, tanto em termos de valorização quanto de geração de renda para cotistas”, avalia.

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Fundos de logística

Outro segmento que exibiu fôlego no ano passado foi o de galpões logísticos. O head de research da Guide reforça que esse setor segue no foco, com um acompanhamento atento da relação entre demanda e oferta de novos imóveis disponíveis para locação.

Contudo, ele pondera que, no curto prazo, não se vislumbra uma situação de sobreoferta no segmento. Com isso, a expectativa é de aumento nos valores dos aluguéis praticados, especialmente para galpões bem localizados e dentro do raio de 30 quilômetros de São Paulo, conhecido como a “última milha” de entrega.

“Esse cenário indica uma oportunidade para investidores e gestores desses fundos, com perspectivas de valorização e potencial de renda consistente ao longo do ano”, observa.

Em quais fundos imobiliários apostar?

Em resumo, a Guide acredita que os fundos imobiliários continuarão a atrair cotistas em busca de renda passível , mas sem muita volatilidade e com viés de diversificação de portfólio.

Desta forma, Siqueira ressalta que os setores mais indicados para o ano são logística, lajes corporativas, shoppings e fundos de varejo.