FIIs de escritórios seguem descontados na bolsa, aponta BTG; veja os favoritos do banco

FIIs de lajes corporativas seguem descontados na bolsa, aponta BTG; veja os favoritos (Imagem: marc chesneau/Getty Images)

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Em meio à recuperação do mercado de escritórios em São Paulo, o BTG Pactual recomendou a compra de seis fundos imobiliários focados no setor: JSRE11, PVBI11, RCRB11, TEPP11, KORE11 e HGRE11.

Entre os veículos sob cobertura do banco, RECT11 é o único que não recebeu indicação de compra. Para o FII, a casa mantém posição neutra devido a obrigações financeiras relevantes ainda associadas a algumas aquisições.

Já entre os nomes preferidos, JSRE11 apresenta o maior potencial de valorização em relação ao preço justo estimado pelo BTG. A instituição estabeleceu um alvo de R$ 74 por cota, ante cotação de R$ 57,20, o que representa uma possível alta de quase 30%.

Na sequência, aparece o PVBI11, com preço justo de R$ 79, diante de uma cotação de R$ 63,03. A diferença indica um potencial de avanço de 25%.

Confira as recomendações:

Por que o BTG gosta dos FIIs de escritórios?

A preferência por esses fundos de lajes corporativas ocorre em meio à recuperação gradual do mercado imobiliário comercial, especialmente na capital paulista.

De acordo com o BTG, o retorno ao trabalho presencial tem impulsionado a procura por espaços corporativos, enquanto a atividade construtiva reduzida tem limitado a expansão da oferta.

Pelos dados do banco, divulgados em relatório assinado pelo analista Caio Nabuco de Araujo, no terceiro trimestre de 2026 (3T26), a absorção líquida de escritórios de alto padrão em São Paulo alcançou 106,8 mil metros quadrados (m²), ante 60,6 mil m² um ano antes.

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A absorção líquida, cabe destacar, mostra a diferença entre a área ocupada e a devolvida pelos inquilinos e ajuda a dimensionar a evolução da demanda.

O documento também mostrou que, mesmo com a expansão de 175 mil metros quadrados em um ano, a vacância (imóveis sem inquilinos) recuou de 16%, em setembro de 2025, para 13,8%, no mesmo mês de 2026.

Entre as regiões da capital paulista, o desempenho foi ainda mais expressivo em alguns eixos. Em Pinheiros, a vacância caiu de 16,6% para 6,1% em 12 meses. Já na Chucri Zaidan, o indicador saiu de 17,7% para 12,9%.

Nem todos os bairros, porém, acompanham o mesmo ritmo. Na Chácara Santo Antônio, a taxa saltou de 33,3% para 42,3% em um ano, influenciada pela entrega do complexo multiuso Alta das Nações, que possui área construída de aproximadamente 317 mil metros quadrados.

A avaliação do banco é que a dinâmica de preços pedidos reforça a hierarquia das regiões: na Faria Lima, os valores superam em mais de duas vezes a média da cidade, movimento que segue redirecionando parte da demanda para Pinheiros, Berrini e Chucri Zaidan — justamente onde se concentrou a absorção líquida do 3T26.

FIIs baratos

Apesar da melhora operacional, os FIIs de lajes corporativas ainda são negociados, em média, a 0,64 vez o valor patrimonial (P/VP), abaixo da média de 0,82 vez.

Na prática, isso representa um desconto de aproximadamente 22% em relação ao patamar histórico do setor.

Para Araujo, essa combinação de fundamentos operacionais mais favoráveis e preços descontados pode abrir espaço para valorização das cotas na bolsa, embora a recuperação não deva acontecer de maneira uniforme.

JSRE11

Entre os fundos com recomendação de compra, o BTG apontou que o JSRE11, gerido pela Safra Asset, possui exposição a cinco imóveis principais em São Paulo, entre eles Tower Bridge, Edifício Paulista, Rochaverá e WTNU III.

O veículo também tem participação indireta a outros empreendimentos na capital paulista por meio de cotas subordinadas de outro FII, elevando a área bruta locável (ABL) sob gestão econômica para aproximadamente 200 mil m².

Na avaliação do banco, o posicionamento em regiões como Berrini, Chucri Zaidan, Paulista e Pinheiros favorece o fundo diante do deslocamento de parte da demanda da Faria Lima para outros eixos corporativos.

PVBI11

Já o PVBI11, gerido pelo Patria Investimentos, possui imóveis de alta qualidade, mas enfrenta dificuldades para recompor a ocupação, o que tem pressionado a geração de receitas e os rendimentos, segundo o BTG.

Seu portfólio reúne sete edifícios em regiões consideradas nobres de São Paulo, majoritariamente na Faria Lima. Atualmente, a vacância física de sua carteira está em 20%, após sucessivas desocupações nos últimos meses.

Ainda assim, na avaliação do banco, a qualidade dos empreendimentos e a diferença entre o preço implícito por metro quadrado do fundo e os valores observados em transações recentes na região sustentam uma perspectiva positiva para o longo prazo.

O relatório, contudo, pondera que a recuperação dos resultados depende principalmente da reocupação dos espaços vagos, já que, mesmo com novas locações, os períodos de carência, descontos e despesas de corretagem podem retardar a retomada das receitas.

RCRB11

Quanto ao RCRB11, o veículo reúne oito imóveis concentrados em São Paulo e mantém vacância física zerada desde o início de 2026. De acordo com o BTG, o destaque do veículo está no potencial de reajuste dos contratos.

Em 2025, a gestão conseguiu capturar aumentos médios de aproximadamente 20% nas revisões de aluguel. Para este ano, o potencial de valorização é próximo de 21%.

O FII também vendeu sua participação no Parque Cultural Paulista por R$ 77,1 milhões, em uma operação gerou ganho de capital estimado em R$ 2,96 por cota.

Segundo o relatório, a transação reforçou a posição de caixa, permitiu amortizações de dívidas e contribuiu para sustentar a distribuição projetada de R$ 1,30 por papel no segundo semestre.

TEPP11

Já o TEPP11 é um fundo híbrido que combina geração de renda com uma estratégia de valorização dos imóveis por meio de melhorias operacionais, reposicionamento e reciclagem de ativos, de acordo com o BTG.

Recentemente, o FII firmou compromisso para vender o Edifício Passarelli por R$ 114 milhões. A transação pode gerar ganho de capital estimado em R$ 35 milhões, equivalente a R$ 0,66 por cota.

Para o banco, a localização dos imóveis e a possibilidade de aproximar os aluguéis dos valores praticados pelo mercado são importantes fontes de valorização. O relatório também destaca as iniciativas de retrofit e reposicionamento, que podem aumentar a competitividade dos empreendimentos.

KORE11

Quanto ao KORE11, trata-se de um FII com uma carteira que reúne quatro imóveis das classes A+ e AAA: Centro Empresarial Botafogo, no Rio de Janeiro, e Alameda Santos, Morumbi Office Tower e Corporate Plaza, em São Paulo. O portfólio apresenta vacância física de 5,7% e não possui endividamento.

Apesar disso, um ponto de atenção é a concentração de aproximadamente 60% da receita no mercado carioca, segundo o BTG.

HGRE11

Já o HGRE11 tem concentração em lajes corporativas na Grande São Paulo. Atualmente, o fundo conduz uma emissão de cotas que prevê a aquisição de oito novos ativos.

Na avaliação do BTG, a vacância controlada, a reserva de resultados e as iniciativas de reciclagem de empreendimentos favorecem a tese de investimento.