FII vende agência do Banco do Brasil (BBAS3) com prêmio de 39% e amplia oportunidades em segmento promissor

O Tivio Renda (TVRI11), fundo imobiliário do segmento de renda urbana, anunciou em fato relevante a venda de uma agência bancária alugada ao Banco do Brasil (BBAS3), localizada em Florianópolis, por R$ 37,82 milhões.

A transação chamou a atenção do mercado: o imóvel foi vendido por um valor 39% superior ao seu valor patrimonial, equivalente a R$ 7.167 por metro quadrado, o que reforça o potencial de valorização desse tipo de ativo dentro dos FIIs.

A operação foi formalizada através de um acordo de compra e venda vinculante, em que o pagamento será realizado em cinco parcelas. Além disso, a movimentação faz parte de uma estratégia que a gestora chama de reciclagem de portfólio.

A lógica é simples: vender ativos maduros com bom preço e realocar o capital em novas oportunidades. Desde 2023, o fundo já realizou nove operações similares, somando cerca de R$ 200,5 milhões.

Em média, os imóveis foram vendidos 40% acima do valor patrimonial. Mas esse resultado não é obra do acaso.

A operação revela algo sobre o segmento de renda urbana: imóveis bem localizados, ocupados por inquilinos sólidos e com contratos longos tendem a se valorizar. E esse perfil é justamente a base da estratégia.

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O que caracteriza o segmento de renda urbana?

Os FIIs de renda urbana investem em imóveis do cotidiano, como agências bancárias, supermercados, farmácias, universidades, centros de serviço e lojas de varejo.

Imóveis que você frequenta, provavelmente, toda semana. Isso sem saber que eles podem estar gerando renda para investidores na bolsa.

Com esse perfil de locatários, o vínculo com o espaço incentiva contratos mais longos, reduzindo o nível de vacância.

Assim, contratos mais longos significam receita mais previsível para o fundo. Grande parte desses contratos são chamados de atípicos, ou seja, estruturados sob medida para cada operação.

Na prática, isso faz com que o inquilino tenha menos incentivo para sair antes do prazo.

Outra característica do segmento é a pulverização geográfica. Fundos de renda urbana tendem a ter dezenas de imóveis espalhados por diferentes regiões. Isso reduz a dependência de um único ativo ou região para sustentar a geração de renda.

Além disso, também existe um tipo de operação comum no segmento: sale&leaseback. Uma empresa vende o imóvel que ocupa e, ao mesmo tempo, assina contrato para continuar usando o espaço como locatária.

Para a empresa, é uma maneira de liberar capital. Para o FII, é a chance de adquirir um ativo já ocupado com geração imediata de receita.

Dessa forma, essas características explicam por que o segmento tem ganhado espaço entre os investidores que buscam renda recorrente com menor rotatividade.

O caso do TVRI11 ilustra bem o potencial. Quando um FII consegue vender um imóvel com 39% de prêmio acima do valor patrimonial, isso revela que ativos bem escolhidos e bem geridos podem entregar mais do que o aluguel mensal.

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Critérios para investir com segurança no segmento

Conhecer o segmento de renda urbana é o primeiro passo. O segundo é saber o que olhar antes de investir em algum FII do segmento:

• Qualidade dos imóveis: localização e relevância estratégica para o inquilino contam mais do que o número de ativos na carteira;

• Perfil dos locatários: uma carteira pode parecer diversificada e ainda concentrar receita em poucas empresas. Quanto mais inquilinos relevantes, menor o risco de dependência;

• Contratos: prazo médio, datas de vencimento e índice de reajuste são pontos de atenção.

• Vacância: fundos de renda urbana historicamente registram níveis baixos. Mas esse indicador precisa de acompanhamento contínuo.

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O Raio-X da Renda Urbana é um material que traz de forma detalhada as características do segmento, os riscos envolvidos e o raio-x de três FIIs de renda urbana negociados em bolsa.

Os fundos foram selecionados com base em critérios como diversificação geográfica, perfil dos locatários, histórico de vacância e estratégia de gestão.

Cada um tem uma abordagem particular dentro do mesmo segmento. E a boa notícia é que você pode acessar esse material completo de forma 100% gratuita.

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Disclaimer: Investimentos envolvem riscos e podem causar perdas ao investidor. Certifique-se dos riscos e se o investimento faz sentido para o seu perfil antes de investir. Não há garantia de retorno. Retornos passados não garantem retornos futuros.