FIIs descontados criam oportunidade? Empiricus troca dois fundos na carteira de setembro

(Imagem: KBL Studio/ iStock)

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A Empiricus promoveu duas mudanças em sua carteira recomendada de fundos imobiliários para setembro. A casa retirou o Mauá Capital Real Estate (MCRE11) e o HSI Malls (HSML11) para abrir espaço ao Kinea Hedge Fund (KNHF11) e elevar a exposição ao Vinci Shopping Centers (VISC11).

Com as alterações, a carteira passa a contar com sete fundos, distribuídos entre os segmentos de recebíveis, logística, shopping centers e renda imobiliária. O dividend yield médio da seleção, considerando os proventos pagos nos últimos 12 meses, é de 11,4%.

Segundo a Empiricus, a recente queda das cotas ampliou os descontos no mercado de FIIs e tornou o ponto de entrada mais favorável, embora a seleção dos ativos continue sendo fundamental diante dos riscos econômicos e de crédito.

Carteira recomendada de FIIs para setembro

Mudanças na carteira

A retirada do MCRE11 ocorre após uma correção mais intensa das cotas em agosto, provocada principalmente por eventos envolvendo duas posições do portfólio: o TRX Real Estate (TRXF11) e o Mauá Capital Logística (MCLO11).

Apesar de reconhecer que a desvalorização aumentou o desconto do fundo, a Empiricus avalia que os riscos devem continuar acompanhando a tese no curto prazo, reduzindo a convicção na recomendação.

Já a entrada do KNHF11 busca aproveitar a estratégia multiestratégia da Kinea. Atualmente, o fundo mantém 56,3% do patrimônio em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), 30,5% em imóveis, 10,8% em cotas de outros FIIs e 1,1% em ações.

Para a casa, a principal fonte de valor está na exposição ao crédito imobiliário, apoiada pela capacidade da gestora de originar, estruturar e acompanhar as operações. O KNHF11 negociava a 0,93 vez o valor patrimonial e apresentava dividend yield de 13% em 12 meses na data do relatório.

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A Empiricus também reforçou a alocação no Vinci Shopping Centers (VISC11), que passa a representar 20% da carteira.

O fundo reúne mais de 30 exposições imobiliárias, entre participações diretas e indiretas, e possui área bruta locável própria próxima de 310 mil metros quadrados. A estratégia combina posições de controle, copropriedades e participações minoritárias.

Além da diversificação do portfólio, o desconto das cotas pesou na decisão. O VISC11 negociava a 0,89 vez o valor patrimonial, com valor de mercado de aproximadamente R$ 2,9 bilhões e dividend yield de 9,7% nos 12 meses anteriores.

Desconto dos FIIs abre janela de entrada

A revisão acontece após mais um mês negativo para os fundos imobiliários. Em agosto, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) recuou 1,46%, enquanto a carteira da Empiricus avançou 0,50%.

No acumulado de 2026, a seleção registra valorização de 8,4%, ante queda de 0,3% do índice de referência.

Segundo a casa, a correção recente foi influenciada pelo ambiente macroeconômico mais adverso, pela aproximação das eleições e pela maior participação dos investidores institucionais nas negociações. Embora as pessoas físicas ainda concentrem 73,7% das cotas em custódia, os institucionais responderam por 34,2% do volume negociado em julho, acima dos 33% das pessoas físicas.

Esse novo perfil pode aumentar a conexão dos FIIs com movimentos observados em outros mercados, como ações, juros e crédito, tornando as cotas mais sensíveis a períodos de aversão ao risco.

Após as quedas, o Ifix passou a negociar próximo de 0,86 vez o valor patrimonial, abaixo de um desvio-padrão da média dos últimos dez anos.

De acordo com o levantamento da Empiricus, quando o índice esteve abaixo de 0,89 vez o patrimônio, apresentou retorno médio de 23,8% nos 12 meses seguintes, ante 13,8% do CDI. Em 76,6% dessas ocasiões, o Ifix superou a renda fixa.

A casa ressalta, porém, que o histórico não garante ganhos futuros. Juros elevados, incertezas fiscais e eleitorais e o aumento das recuperações judiciais continuam sendo riscos para o setor. Nos fundos de papel, a piora pode afetar a qualidade dos recebíveis; nos fundos de tijolo, pode aparecer por meio de inadimplência, vacância ou dificuldades financeiras dos inquilinos.

Ainda assim, a Empiricus avalia que parte relevante do mau humor já foi incorporada aos preços, abrindo oportunidades em fundos de qualidade que passaram a negociar com descontos mais elevados.