Fundo imobiliário que suspendeu dividendos tem contas rejeitadas por cotistas; entenda

Fundo imobiliário que suspendeu dividendos tem contas de 2025 rejeitadas por cotistas; entenda (Imagem: iStock/ Vertigo3d)

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Os cotistas do fundo imobiliário Cartesia Recebíveis (CACR11) reprovaram, em consulta formal, as demonstrações financeiras referentes ao exercício de 2025, mostra termo de apuração divulgado nesta terça-feira (16).

Segundo o documento, somente 5% das cotas emitidas pelo veículo participaram da votação. Dessas, os votos contrários representaram 2,27%, enquanto os favoráveis somaram 1,77%. Houve, ainda, 0,96% de abstenções.

A reprovação das demonstrações financeiras do exercício encerrado em 31 de dezembro do ano passado ocorre em um momento delicado para o fundo imobiliário.

Isso porque, desde o início de 2026, as cotas do CACR11 acumulam queda superior a 70% na bolsa de valores (B3), refletindo preocupações do mercado com a carteira de ativos e com a situação financeira do FII.

Suspensão dos dividendos

A pressão sobre os papéis se intensificou no começo em maio, quando a gestora, Cartesia Capital, informou a suspensão da distribuição de dividendos referentes ao resultado de abril.

No mesmo dia do anúncio, as cotas chegaram a despencar quase 42%, saindo de R$ 81,33, na abertura, para R$ 47,01, no fechamento do pregão.

No comunicado divulgado à época, a gestora afirmou que a retenção dos recursos tinha como objetivo preservar a liquidez do fundo em um cenário considerado adverso, garantindo capacidade para honrar compromissos e sustentar projetos em andamento.

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Cabe lembrar que mais da metade dos ativos da carteira do CACR11 está ligada a empreendimentos imobiliários que ainda estão em fase inicial.

“A permanência por longo tempo do cenário macroeconômico desfavorável no Brasil, incluindo juros elevados, alto endividamento das famílias, aumento dos custos dos materiais e mão de obra, resulta na corrosão das margens do incorporador, redução das vendas e atraso nos repasses”, disse Cartesia Capital, na ocasião.

“Em última instância, isso tudo leva a uma maior exposição de caixa de cada empreendimento e em maior alocação de recursos pelo fundo”, acrescentou.

A ausência de pagamento de dividendos em maio interrompeu uma sequência de distribuições recorrentes ao longo do último ano.

Isso porque, desde o início de 2025, o CACR11 manteve rendimentos mensais que variaram entre R$ 1,20 e R$ 1,45 por cota, conforme relatório gerencial mais recente.

A volta dos dividendos

Após a interrupção, o fundo voltou a repassar rendimentos em junho: o pagamento, realizado no último dia 15, foi de R$ 0,23 por papel, valor quase 81% inferior ao último dividendo distribuído, de R$ 1,20, em abril.

Apesar da retomada, as cotas continuaram pressionadas. Nesta terça-feira (16), estão cotadas a R$ 23,20, acumulando desvalorização superior a 39% em um mês.

Dividendos em xeque

A retomada dos proventos, porém, não significa necessariamente uma volta à normalidade. Em comunicado divulgado no fim de maio, a Cartesia Capital afirmou que pretende concentrar a distribuição de dividendos na geração de caixa proveniente das vendas dos empreendimentos imobiliários que enfrentam atrasos.

Isso porque, embora seja classificado como um fundo de papel, o CACR11 possui forte exposição a Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ligados ao financiamento de projetos residenciais.

Na prática, parte relevante do desempenho do veículo depende da evolução dessas obras e da comercialização das unidades.

Os principais entraves em 2026, segundo a gestora, estão relacionados a atrasos na obtenção de licenças e aprovações imobiliárias, especialmente registros de incorporação e Habite-se. De acordo a Cartesia, isso afetou o cronograma de alguns empreendimentos.

Além disso, o fundo enfrenta questões societárias envolvendo um CRI em específico, o CRI Helvetia, numa operação que possui saldo devedor próximo de R$ 60 milhões.

“Temos um total de R$ 1,61 por cota distribuíveis no primeiro semestre de 2026, restando dois meses em aberto [maio e junho], em que temos a obrigação de distribuir 95% do lucro. Já no segundo semestre, o CACR11 priorizará a continuidade das obras em curso, de forma a assegurar suas conclusões e entregas”, destacou a gestão, em comunicado divulgado em 19 de maio.

Preocupações do mercado

Mas para além dos dividendos, a reprovação das demonstrações financeiras do CACR11 também ocorre em meio à crise envolvendo operações de crédito imobiliário ligadas ao fundo e poucas semanas após a contratação de uma nova auditoria para reemitir os balanços, após questionamentos da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

A autarquia passou a analisar informações contábeis do FII depois da publicação de reportagens sobre a carteira de CRIs e os critérios de avaliação adotados pela gestão.

De acordo com reportagem do Valor Investe, operações ligadas ao veículo passaram por episódios de inadimplência, renegociações de dívida, reestruturações financeiras e revisões relacionadas às garantias dos empreendimentos.

Segundo a apuração, as operações analisadas somariam R$ 468 milhões em saldo devedor, montante equivalente a praticamente todo o patrimônio líquido atual do fundo.