Fundo imobiliário quer comprar participação em 5 shoppings, mas números levantam cautela; veja análise

Fundo imobiliário quer comprar participação em 5 shoppings, mas números levantam cautela; veja análise (Imagem: Nigel Jarvis/ istockphoto)

Siga o MT no Youtube

A potencial compra de participações em cinco shopping centers pelo fundo imobiliário Patria Malls (PMLL11) reforça a estratégia de expansão do portfólio do veículo, mas vem acompanhada de ressalvas, segundo avaliação da Empiricus Research.

Em relatório, o analista Caio Nabuco de Araujo afirmou que a operação está alinhada à tese do FII de aumentar a fatia em ativos com indicadores operacionais (NOI) superiores à média atual da sua carteira, além de contribuir para a maior diversificação.

Por outro lado, o especialista demonstrou cautela com os números da transação, especialmente em relação ao cap rate (taxa de capitalização) e aos impactos na gestão de caixa.

“Avaliamos que as aquisições estão alinhadas à estratégia do fundo e reforça a qualidade da tese, ao ampliar a exposição do PMLL11 a shoppings que apresentam indicadores operacionais acima da média atual do portfólio do veículo”, disse Araujo.

“No entanto, temos olhar mais cético sobre os números da negociação, em especial o cap rate. O movimento também demanda um acompanhamento mais próximo da gestão de caixa e das implicações de uma ampliação de carteira via troca de cotas”, acrescentou.

Os papéis do PMLL11 seguem entre as recomendações de compra da Empiricus Research.

Entenda a transação

O Patria Malls anunciou, por meio de fato relevante, que assinou um Memorando de Entendimentos (MOU) para comprar participações em cinco shoppings atualmente detidos pelo Vinci Shopping Centers (VISC11), em uma negociação estimada em R$ 257,1 milhões.

Leia também

Empresas

Vale (VALE3): Para analistas, produção forte no 1T26 reforça execução e metais básicos puxam resultados

Oferta de ações

Bill Ackman escreve carta a acionistas e detalha estratégia por trás do IPO duplo da Pershing Square

Dólar

Dólar a R$ 4,90? Um fator deve impulsionar uma queda adicional da moeda norte-americana, segundo analista

O pacote inclui:

• 15% do North Shopping Maracanaú, em Maracanaú (CE);
• 14% do Shopping Granja Vianna, em Cotia (SP);
• 12% do Prudenshopping, em Presidente Prudente (SP);
• 10% do Natal Shopping, em Natal (RN);
• 5% do Shopping Plaza Sul, em São Paulo (SP).

Nos termos do MOU e desde que superadas as condições precedentes, o pagamento será realizado de forma escalonada.

Em um primeiro momento, o PMLL11 desembolsará R$ 35 milhões à vista, em moeda corrente nacional, na assinatura do compromisso de compra e venda.

Na sequência, haverá um segundo repasse, de R$ 167,1 milhões, também simultaneamente à celebração da aquisição, sendo, porém, opcional ao fundo quitar esse montante total ou parcialmente via subscrição de cotas pelo vendedor.

Por fim, o saldo remanescente, de R$ 55 milhões, será pago em dinheiro, em duas parcelas iguais de R$ 27,5 milhões cada, com vencimento em 12 e 18 meses contados da data de assinatura da compra, corrigidas pelo IPCA (inflação).

A aquisição foi realizada a um preço médio de aproximadamente R$ 16,8 mil por metros quadrado (m²), com cap rate de 8% considerando o NOI dos últimos 12 meses, patamar considerado “moderado” pela Empiricus dada a qualidade dos ativos.

Com o efeito do parcelamento, a gestão do PMLL11 estima conseguir um yield (retorno) médio de 10,4% ao ano nos dois primeiros anos, período em que o pagamento ainda estará sendo realizado. Após a estabilidade, a expectativa é de um yield próximo a 9,4% ao ano.

De acordo com o fundo imobiliário, a transação está alinhada à estratégia de ampliar a exposição a shoppings considerados dominantes em suas praças, com ativos operados por administradoras de primeira linha.