Ibovespa Fundos imobiliários: A estratégia que permite ao PMLL11 sustentar dividendos elevados, segundo o gestor
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O fundo imobiliário Pátria Malls (PMLL11) pretende manter a distribuição mensal de R$ 1 por cota em dividendos até o fim de 2026, mesmo sem gerar esse valor integralmente via receita recorrente de aluguel, afirmou Rodrigo Abbud, gestor e sócio do Pátria Investimentos no Brasil, em entrevista ao Money Times.
Segundo o executivo, o guidance será sustentado por uma série de movimentações recentes do fundo, incluindo aquisições e vendas de ativos, além da incorporação do RBR Malls FII, que ainda depende de aprovação em assembleia.
“A gente tinha dado uma projeção até o final do primeiro semestre (1S26). Mas com a potencial fusão e a compra e alienação de shoppings, a gente consegue manter esse R$ 1 até o final do ano mesmo o veículo não gerando R$ 1 por mês nos aluguéis”, disse.
A reorganização
No caso da incorporação, Abbud contou que a estratégia faz parte de um plano mais amplo do Pátria de consolidar fundos imobiliários do mesmo segmento, com foco em deixá-los maiores e mais líquidos.
“Hoje, existem várias classes de ativos, como logística, lajes corporativas e shoppings, e a gente, dentro do Pátria, tem 34 veículos. Esse é o número ideal? Não”, afirmou.
“Então, o que a gente quer? A gente quer simplificar a estrutura e juntar aqueles fundos que estão dentro do mesmo setor”, prosseguiu.
De acordo com o gestor, a iniciativa já foi testada, em meados de 2025, no segmento logístico, com a fusão de veículos como HGLG11, LVBI11 e PATL11.
“A gente fez o projeto-piloto [de incorporação] com os nossos fundos de logística e deu super certo. Agora, tem que replicar isso para as outras classes de ativos.”
PMLL11: fusão à vista
Em março, o PMLL11 convocou seus cotistas para deliberar sobre a incorporação de ativos do RBR Malls FII, em assembleia que segue aberta até o fim de maio.
Ao detalhar a transação, o veículo informou que o portfólio do RBR Malls reúne participações em três centros comerciais de destaque em São Paulo: Shopping Eldorado, Shopping Pátio Higienópolis e Plaza Sul Shopping.
Com isso, caso a fusão seja aprovada, o PMLL11, que hoje possui frações em 14 empreendimentos em diferentes estados, passaria a ter 17 ativos em carteira.
“Não faz o menor sentido eu ter dois fundos de shopping [PMLL11 e RBR Malls] na casa. Além disso, o fundo grande é muito mais benéfico para o cotista. Ele oferece mais diversificação geográfica, de inquilino, de empreendimentos e de risco de crédito”, defendeu Abbud.
“Ele também aumenta a liquidez, a base de investidores e fica mais estável em termos de distribuição de dividendos”, acrescentou.
A linha do tempo
O atual PMLL11 é o antigo MALL11. O fundo, que mudou de ticker há poucos meses, passou a integrar a carteira do Pátria no segundo semestre de 2025, após a gestora comprar seis FIIs que pertenciam à Genial Investimentos.
Além do MALL11, foram envolvidos na operação BPFF11, PLCR11, SPTW11, GLOG11 e PLCA11.
À época, a negociação, uma das maiores da indústria de fundos imobiliários até então, adicionou cerca de R$ 2,5 bilhões aos ativos sob gestão da área de real estate do Pátria no Brasil.
“Essa transação foi totalmente alinhada com o nosso plano estratégico de três anos definido em 2024”, contou Abbud. “Precisávamos entrar no setor de shoppings, que é grande, institucional e com liquidez, e aproveitamos a oportunidade de comprar da Genial.”
Reposicionamento do portfólio
O MALL11 chegou à carteira do Pátria com R$ 1,7 bilhão em patrimônio e participação em 15 empreendimentos. Desde então, passou por uma série de mudanças que vão muito além do código de negociação.
“Quando a gente comprou o MALL11 da Genial, ele já era superbacana. Mas quando a gente olhava e tentava determinar uma estratégia para ele, havia pontos a melhorar”, afirmou o executivo.
“Quase 50% do fundo era composto por shoppings localizados no Rio de Janeiro. É uma concentração muito grande para qualquer estado. Em comparação, São Paulo tinha menos de 20%”, disse, ao contar que, a partir daí, houve uma série de movimentações, incluindo trocas de empreendimentos, novas aquisições e a potencial fusão.
Pagamento em cotas: a chave do momento e o risco à vista
Abbud explicou que boa parte das compras recentes do fundo foi realizada via pagamento em cotas, em vez de caixa, o que sustenta o patamar elevado dos proventos.
Segundo ele, o modelo ganhou espaço em um cenário de juros elevados e menor disponibilidade de capital no mercado.
“Não tem dinheiro para pagar transações em cash. Isso porque, com a taxa Selic a quase 15%, há dificuldade de captação”, afirmou. “Então, o pagamento em cotas, no final de tudo, é um subterfúgio para adquirir imóveis que estão a um bom preço.”
Apesar das vantagens, o “subterfúgio” tem levantado preocupações entre investidores, especialmente devido à possível pressão vendedora dos papéis na bolsa após as operações.
Mas, ao ser questionado, o sócio do Pátria pontuou que, em sua visão, o risco existe quando as emissões são muito grandes ou feitas sem alinhamento de estratégia.
“A porta de saída é estreita. Então, se você dobra o tamanho do fundo imobiliário emitindo cotas para fazer pagamentos, isso pode, sim, derrubar o preço na bolsa”, ressaltou.
O gestor afirmou, porém, que, para mitigar esse efeito, tem limitado o tamanho das emissões e priorizado negociações com investidores institucionais, considerados mais “racionais” na administração das posições recebidas.
“A pessoa física, muitas vezes, vai para uma irracionalidade e sai vendendo como se não houvesse amanhã. Um institucional, por outro lado, é mais seletivo nesse sentido. Ele segura as cotas ou as vende num compasso muito mais gradual, pois sabe do valor que elas têm.”
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